土地一級開發暨城市更新(舊改)操作實務及風險防范

【培訓收益】：

面對巨大的市場，相關各方利益博弈也異常激烈---它到底是誘人的“蛋糕”，還是燙手的“山芋”？本課程全面剖析土地一級開發暨城市更新（舊改）最新政策要領，探討過程中的困難、挑戰與機遇，教您把握城市更新運營趨勢，疏理項目操作流程，掌握項目操作的主要環節和流程，分析項目影響因素，把握規律，創新方法，克服風險，理性作為！

【培訓對象】：

房地產業投資人、董事、總經理、總監、投融資高管與經紀人高管

【培訓時間】：

1天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子：

前言：認識土地一級開發暨城市更新（舊改）

第一章 土地流轉暨一級開發模式與案例解析

一、“開發商獨立”開發暨政府“零地價”出讓生地模式

案例：揚州首開蔣*中心區項目

二、“兩分兩換”暨宅基地和承包地分開&搬遷與土地流轉分開的模式

案例：嘉*七*鎮新市鎮開發模式

三、“政府+開發商合作”暨土地一級開發中最核心開發模式

案例：**城投新*灣城項目

四、“二級市場捆綁”暨政府與一級開發商的分配土地增值收益開發模式

案例：保*佳*定新城項目

五、“物業回購”暨二級市場打包開發的延伸開發模式

案例：華*嘉定南*項目

六、“合格投標人”暨政府提前確定土地使用權受讓方的土地開發模式

案例：樂*北京*家園項目

第二章 棚戶區改造與城市更新的方式暨模式

一、棚戶區改造原則

二、棚戶區幾種開發方式比較

三、棚戶區改造模式

四、城市更新（城中村改造）的特點

五、城市更新(舊改)模式比較分析

1、當前城市更新（舊改）政策梳理

2、城市（舊改）中的矛盾焦點分析

3、城市更新（舊改）原則

4、幾個主要城市更新模式比較

六、企業參與城中村改造的方式分析

第三章  一級土地開發暨城市更新(舊改)操作流程詳解

一、城中村改造（舊改）總流程

二、城改項目審批事項及流程詳解

三、土地的一級開發

1、前期準備階段

2、拆遷工作流程

【案例】某城中村改造項目規劃公示

四、開發實施階段工作流程

【案例】某市政規劃調整讓城中村改造泡了湯

五、城市規劃的五個層次

【案例】某規劃不嚴村民遭遇“二次拆遷”

六、城中村改造規劃建設審批流程圖

【案例】某市城中村和舊城改造工作程序

七、一級開發中的補償安置

1、拆遷補償安置的方式

【案例】警示拆遷沖突何其多

2、征收補償方案的內容

【案例】某城中村拆遷安置補償方案

3、 拆遷補償安置標準的確定

【案例】某市拆遷補償安置補償標準

【案例】某市城中村改造拆遷成本及補償標準

【案例】某市部分城中村改造補償方案

4、城中村改造安置房問題

5、房屋質量問題

【案例】某村改造項目發展戰略及整體定位

八、城改項目的經濟效益測算

【綜合案例】某城市更新（舊改）項目可行性研究報告

第四章 開發企業與地方政府簽訂土地一級開發協議博弈要點

一、土地一級開發成本構成條款

二、土地一級開發凈收益分成條款

四、涉及土地規劃和土地“招拍掛”的條款

五、政策性風險的責任承擔條款

六、土地一級開發中政府優惠政策的條款

七、是否由一級開發企業進行二級開發的條款

八、爭議解決方式的條款

第五章 土地一級開發項目成本的構成與測算依據

一、項目前期費用與測算依據

二、征地、拆遷費用與測算依據

三、公共區域市政基礎設施建設費用

四、區域內公共環境景觀建設費用

五、區域內公共配套設施建設費用

六、工程建設其他費用與測算依據

七、管理費與測算依據

八、財務費用與測算依據

九、銷售費用與測算依據

十、應納稅費與測算依據

十一、不可預見費與測算依據

第六章 一級土地開發暨城市更新（舊改）中的風險防范

一、對城市更新（舊改）風險的認識

1、什么是城市更新（舊改）風險

2、城市更新（舊改）風險的特征

二、城市舊改風險類型及其防范

1、土地風險的來源及其防范

2、拆遷風險的來源及其防范

3、市場風險的表現及其防范

4、政府風險的因素及其防范

【案例】某市最大城中村拆遷一波三折

五、財務風險的形式及其防范

六、運營風險的因素及其防范

五、城市更新典型案例解析

總結：土地開發一二聯動操作流程解析