資管新規后房地產項目各階段融資方式大全及要點解析

【課程收益】：

為讓房地產開發從業務操作層面掌握地產項目的融資技巧，課程結合地產項目投融資經驗，從實操角度全面介紹地產項目全產業鏈的每個環節（主要以拿地/項目獲取階段、開發建設階段、銷售階段、自持物業經營階段等）的融資方式的細節

【培訓對象】：

企業董事長、總經理、副總經理、財務總監等高管人員，金融與投資人等

【培訓時間】：

1天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子

第一章  金融監管最新政策梳理及對地產融資的影響

一、最近的地產融資市場反應

1、銀行——提高門檻，合規為上

2、信托——蟄伏不出或貓著發展，防止冒頭

3、地產私募——措手不及，如履薄冰

4、資管——地產融資進入負增長時代

5、保險——年度新寵

二、當前監管形勢下地產企業的融資思路

1、銀行、信托等傳統金融機構融資

2、資產證券化的另辟蹊徑

3、主流融資渠道外的其他選擇

第二章 新監管態勢下房地產非標暨私募融資的模式

一、資管新規對房地產非標融資的影響

二、房地產私募資管產品的組織形式選擇及內部結構設計

1、 公司制、有限合伙、契約型基金及其他私募資管產品的比較與運用

2、房地產私募資產管理產品間的常見套嵌結構

3、房地產私募資管產品的結構化設計

4、結構化資管計劃（分級基金）內部差額補足的合規及效力分析

5、結構化資管計劃的第三方獨立增信問題

三、《4號管理規范》、資管新規下房地產私募融資的限制及突圍

1、對房地產項目的限制

2、對房地產企業的限制

3、房地產基金為熱點城市普通住宅項目提供融資的兩種交易結構探討
4、 “名股實債”、“明基實貸”的表現形式及不予備案風險

四、房地產私募資管產品的投資運作

1、房地產私募資管產品股權投資核心條款分析：回購、第三方收購、對賭、強制分紅等

2、房地產債權投資方式分析：股東借款、委托貸款、信托貸款、股權/股權收益權轉讓回購等

五、房地產企業的幾類“標準化”融資方式

1. 國內類REITS產品設計要點及案例解析

2. CMBS產品設計要點及案例解析

3. CMBN產品設計要點及案例解析

第三章 房地產并購基金與資產證券化
一、退出

1、CMBS產品設計的邏輯，以及與經營性物業貸款的比較分析

2、國內第一單CMBS案例詳解

3、國內第一單CMBN案例詳解

3、私募REITs產品設計講解，包含交易結構、稅務籌劃、發行

4、國內第一單私募REITs案例詳解

二、投資

1、寫字樓舊樓改造研究

2、購物中心或者酒店改造寫字樓研究

3、商場改造成為購物中心研究

4、上述模式的相關案例詳解

5、財務測算

三、劣后級股本類資金募集

1、機構投資人募集

2、個人投資人募集

3、權益級募資的核心流程

四、商辦物業資產管理介紹

1、北京商辦經紀租賃生態介紹

2、線上資管平臺與線下資管平臺的互動

五、房地產并購基金的主要模式以及標桿企業分析

1、重資產模式

2、輕資產模

3、混合型模式

第四章 拿地/獲取項目階段融資攻略

第一節 招拍掛階段保證金的融資方式

一、集團拆借

二、股東借款

三、短拆/過橋

四、總包墊資

第二節 招拍掛階段土地款的融資方式

一、信托

二、私募基金

三、總包墊資

四、非金融機構借貸

五、創新型拿地融資

第三節 城市更新/三舊改造項目的拆遷款融資方式

舊改貸/更新貸/棚改貸……

第四節  并購貸

………

第五節  集團信用貸

………

第五章 開發建設階段的融資方式

一、總包方墊資

二、銀行開發貸

三、商業保理

四、融資租賃

………

第六章 銷售階段的融資方式

一、預售款監管賬戶應收賬款商業保理

二、購房尾款ABS

三、存量不動產（如底層商鋪、車位等）并購基金

………

第七章 物業自持經營階段融資方式

一、經營性物業貸

二、商業物業資產： CMBS等

三、物業管理費：ABS、REITs、類REITs等

四、商業物業租金：ABS、REITs、類REITs等

五、供應鏈 ABS

六、其他：ABN、債權融資計劃、債轉股等

………

總結