【課程背景】

從工作的寫字樓到居住的小區(qū)，一直以來我們都身處物業(yè)服務(wù)的環(huán)境中，感覺到物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容非常細(xì)碎，業(yè)務(wù)種類繁多且復(fù)雜，而對(duì)物業(yè)公司的審計(jì)重點(diǎn)也具有一定的行業(yè)特色。

本課程圍繞物業(yè)公司的收支兩條線，指出物業(yè)公司審計(jì)的重點(diǎn)及難點(diǎn)。對(duì)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理審計(jì)，總體來看物業(yè)費(fèi)收繳、業(yè)主滿意率、安防管控、物業(yè)管理智能化建設(shè)等作為審計(jì)工作重點(diǎn)，根據(jù)近幾年我們發(fā)現(xiàn)的問題可以分類匯總?cè)缦隆?/span>

【課程大綱】

一、收入審計(jì)重點(diǎn)

1、物業(yè)費(fèi)收繳的及時(shí)性、合理性

2、經(jīng)營(yíng)類收入入賬的完整性

1）物管代收代繳的手續(xù)費(fèi)收入。

2）小區(qū)裝修準(zhǔn)入及其他盈利性服務(wù)準(zhǔn)入。

3）公共部位廣告收入。

4）停車費(fèi)(長(zhǎng)租、臨停)收入。

5）閑置用房的租金收入。

6）物業(yè)費(fèi)收入截流。

7）水電費(fèi)代收代繳差價(jià)收入。

3、代收繳費(fèi)用的準(zhǔn)確性、規(guī)范性

1）快遞業(yè)務(wù)入小區(qū)收入(如蜂巢柜等)截流。

3）住改商情況(是否多繳納費(fèi)用給下面人員)。

4）對(duì)于違規(guī)建筑是否存在多繳納整改費(fèi)用(電話訪問)。

4、現(xiàn)金收款的內(nèi)控有效性

1）商業(yè)房出租收入截流問題

2）不相容職務(wù)未分離，

3）坐支，私自收取租用。

4）合同真實(shí)性：租賃合同商戶名稱、收取資金銀行賬戶、租賃發(fā)票抬頭不一致

二、物業(yè)公司的成本費(fèi)用審計(jì)重點(diǎn)

1、人力及勞務(wù)外包成本的合理性

2、物料采購(gòu)的真實(shí)性

3、代收代繳款項(xiàng)

4、辦公費(fèi)、公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)

5、綠化保潔費(fèi)等的虛增風(fēng)險(xiǎn)

三、安全管理審計(jì)重點(diǎn)

1.安防：巡更系統(tǒng)情況

1）電子巡更是否啟用，

2）手動(dòng)抬杠電腦是否有記錄

3）日常監(jiān)督管理是否有書面記錄

2.監(jiān)控情況

1）視頻保存時(shí)間是否滿足30天，是否有夜視功能，是否到拜替用圍)，

2）交接班記錄情況。

3.設(shè)備運(yùn)行監(jiān)控

1）防火防盜裝置電梯是否在安全范圍內(nèi)運(yùn)行

2）設(shè)備是否過期

3）維修記錄是否缺失

4.      無證上崗。

1）安保人員

2）消防人員

3）維修人員

四、其他審計(jì)重點(diǎn)

1.      保潔人數(shù)造假(電子考勤表導(dǎo)出，抽查當(dāng)天人數(shù)，詢問保潔人員

2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示情況(實(shí)際收取是否與公示--致)。

3.      維保材料領(lǐng)用造假(維保資料的盤點(diǎn)，派工單抽查(合理性)

4.維修保養(yǎng)供應(yīng)商為關(guān)系戶收費(fèi)價(jià)格不正常。

5.物資采購(gòu)價(jià)格出現(xiàn)異常，比如工服，對(duì)講機(jī)等。

6.代收代繳水電費(fèi)發(fā)票開具等稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。

7.地產(chǎn)轉(zhuǎn)物業(yè)無移交清單(設(shè)備類)等。

五、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)審計(jì)

1、稅收計(jì)稅模式

2、稅會(huì)差異分析

3、壞賬扣除憑據(jù)

4、稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)價(jià)值觀： 誠(chéng)信做人，負(fù)責(zé)做事，實(shí)效主義，追求共贏