【課程背景】

從工作的寫字樓到居住的小區(qū)，一直以來我們都身處物業(yè)服務的環(huán)境中，感覺到物業(yè)公司經(jīng)營管理內(nèi)容非常細碎，業(yè)務種類繁多且復雜，而對物業(yè)公司的審計重點也具有一定的行業(yè)特色。

本課程圍繞物業(yè)公司的收支兩條線，指出物業(yè)公司審計的重點及難點。對物業(yè)公司經(jīng)營管理審計，總體來看物業(yè)費收繳、業(yè)主滿意率、安防管控、物業(yè)管理智能化建設等作為審計工作重點，根據(jù)近幾年我們發(fā)現(xiàn)的問題可以分類匯總如下。

【課程大綱】

一、收入審計重點

1、物業(yè)費收繳的及時性、合理性

2、經(jīng)營類收入入賬的完整性

1）物管代收代繳的手續(xù)費收入。

2）小區(qū)裝修準入及其他盈利性服務準入。

3）公共部位廣告收入。

4）停車費(長租、臨停)收入。

5）閑置用房的租金收入。

6）物業(yè)費收入截流。

7）水電費代收代繳差價收入。

3、代收繳費用的準確性、規(guī)范性

1）快遞業(yè)務入小區(qū)收入(如蜂巢柜等)截流。

3）住改商情況(是否多繳納費用給下面人員)。

4）對于違規(guī)建筑是否存在多繳納整改費用(電話訪問)。

4、現(xiàn)金收款的內(nèi)控有效性

1）商業(yè)房出租收入截流問題

2）不相容職務未分離，

3）坐支，私自收取租用。

4）合同真實性：租賃合同商戶名稱、收取資金銀行賬戶、租賃發(fā)票抬頭不一致

二、物業(yè)公司的成本費用審計重點

1、人力及勞務外包成本的合理性

2、物料采購的真實性

3、代收代繳款項

4、辦公費、公共設備設施維修保養(yǎng)費

5、綠化保潔費等的虛增風險

三、安全管理審計重點

1.安防：巡更系統(tǒng)情況

1）電子巡更是否啟用，

2）手動抬杠電腦是否有記錄

3）日常監(jiān)督管理是否有書面記錄

2.監(jiān)控情況

1）視頻保存時間是否滿足30天，是否有夜視功能，是否到拜替用圍)，

2）交接班記錄情況。

3.設備運行監(jiān)控

1）防火防盜裝置電梯是否在安全范圍內(nèi)運行

2）設備是否過期

3）維修記錄是否缺失

4.      無證上崗。

1）安保人員

2）消防人員

3）維修人員

四、其他審計重點

1.      保潔人數(shù)造假(電子考勤表導出，抽查當天人數(shù)，詢問保潔人員

2.收費標準公示情況(實際收取是否與公示--致)。

3.      維保材料領用造假(維保資料的盤點，派工單抽查(合理性)

4.維修保養(yǎng)供應商為關系戶收費價格不正常。

5.物資采購價格出現(xiàn)異常，比如工服，對講機等。

6.代收代繳水電費發(fā)票開具等稅務風險問題。

7.地產(chǎn)轉物業(yè)無移交清單(設備類)等。

五、稅務風險審計

1、稅收計稅模式

2、稅會差異分析

3、壞賬扣除憑據(jù)

4、稅務稽查風險

企業(yè)價值觀： 誠信做人，負責做事，實效主義，追求共贏