房地產企業開發項目全程稅務規劃與風險防控

【課程背景】

房地產企業2020年進入嚴峻的并購倒閉潮，資金流的考驗一方面逼近了房開企業，另一方面從拿地、融資、稅務成本攀升，又節節擠壓房企的利潤空間；另外，大經濟環境導向，國家在加速尋找可以替代房地產行業的經濟支柱產業。房地產行業再次迎來小房企被并購、大房企謀轉型的洗牌時代！房開企業在舉步維艱又微利的時代，更須嚴格把控試錯成本，對于各不可小覷的成本項目--稅收成本，更應從初始階段，即對稅負進行提前測算；在開發過程中的不同階段，通過項目規劃設計、細分作業構成、施工過程中的合同控稅，提前防控風險，規范企業的業務流程，規范核算，從根本上化解風險，提前籌劃。

【課程大綱】

模塊一、新環境下的房企稅收風險

一、合同控稅與合法憑證管理

1．稽查新形勢新變化與防控風險新思路：

1）國地稅合并

2）金三監控及關聯事項

3）遺留問題、老項目、老稅率

4）發票聯網、嚴打虛開

5）納稅評估、稽查雙隨機、一案雙查、聯合懲戒

2．防范虛開發票是關鍵

3．合同在稅收管理中的重要性

4．合同涉稅與票據條款（價格、開票時間、種類、合規性責任）

5．善意取得的運用及真實交易的證明

6．嚴守三流一致（付款方向與方式）

7．掛靠經營與共享資質、委托收付款是否可行

8．合法憑證如何掌握

9．確實無法取得合法憑證的補救

10．稅負預警如何應對

二、征地方式與稅務規劃：

1、招拍掛（主體變更、紅線外、返還）

2、拆遷補償方式要點

3、股權收購方式（溢價稅負轉嫁的處理）

4、合作開發模式

5、限地價競配建

6、前期規劃許可與清算對象確定

7、土地出讓金返還

三、開發成本的軌跡策劃

（一）前期工程、基礎設施、公共配套預算

1．七通一平

2．規費

3．綠化與景觀

4．配套設施

（二）建安成本預算

1．地基基礎工程

2．主體結構工程（甲供、大包、甩項）

3．裝修工程

（三）工程承包方式選擇中的籌劃：

1、EPC模式

2、建筑工程承包、

3、甲供材料限制

四、融資業務中的稅務規劃（統借統還、關聯借款、無息借款）

1、利息發票開具時間

2、計提未到支付期的利息是否調增所得

3、混合性投資

4、同期利率

五、銷售環節的稅務規劃（促銷方式選擇）：

1、設立銷售公司分解增值率是否可行

2、先投資或分立再轉讓股權是否可行

3、贈送裝修如何運作

4、免物業、免契稅、定金返息、老帶新

5、商鋪售后回租

6、視同買斷、超基價分成

7、組建銷售部與委托代銷的決策

8、租賃業務中的稅收風險防控（無租、免租期、轉租）

9、往來賬中的稅務風險防控：

⑴ 股東借款年末未歸還

⑵ 無償出借資金

⑶ 負債科目隱瞞收入

⑷ 無法支付的應付款

⑸ 預收款轉收入時間

10、違約金專題

模塊二  分稅種預計測算

一、增值稅預算及預繳

1、銷項稅額測算與銷項抵減

2、進項稅額測算：

⑴ 購建固定資產

⑵ 期間費用

⑶ 成本中服務費（設計、監理等）

⑷ 外購材料

⑸ 工程大包

⑹ 甲供工程

(7) 其他費用

二、企業所得稅預算

1．未完工階段-預計毛利

2．完工階段-毛利差

3．期間費用預算

4．開發項目出售與自持租賃稅負比較

5．總體稅負

三、土地增值稅稅負測算

1．不同類別產品清算收入確定

2．不同類別產品成本分攤

3．車位銷售方式（附贈、銷售、租賃）對清算影響

4．裝修成本的扣除

5．稅金附加計算

6．增值額與增值率

7．稅負與調整思路（決算、成本歸集與分配技巧、裝修）

四、企業所得稅與土地增值稅主要口徑差異

1．土地成本

2．開發間接費

3．開發費用

4．利息支出

5．加計扣除與預提

6．車位

7．營銷設施

五、資產剝離與重組：

1、合并與分立

2、股權轉讓

3、投資

4、租賃

5、增資與股權轉讓

企業價值觀： 誠信做人，負責做事，實效主義，追求共贏