【課程大綱】

一、財務報表的分析與業務決策

1、從讀懂財務報表入手，了解報表基本含義

1）財務核算的基礎

2）利潤表的構成與解讀

3）資產負債表的構成與解讀

4）現金流量的構成與解讀

2 、財務比率反應了管理中的哪些問題

1）財務報表指標分析

2）財務比率與管理短板對接

二、資本市場如何進行業績評價

1. 會計利潤存在的主要問題

（1）從銷售收入、資產和資本的維度看現金利潤

（2）從市場增加值和經濟增加值維度看經濟利潤

（3）有效控制經營風險和財務風險

（4）實現可持續的穩定增長（營業收入增長、經營凈現金增長和凈利潤的協調增長）

2、財務報表的舞弊分析

1）報表透視與舞弊識別

2）從實務案例找報表項目異常

三、房企經營模式和年度經營計劃的核心指標

1. 杜邦公式的主要應用

2. 從運營的維度進行綜合算賬--算好賬、管好事

1）營運資金效率分析

2）存貨分析

3. 現金流型經營模式的關鍵要求

4. 利潤型經營模式的關鍵要求

5. 均衡型經營模式的主要特征

四、房地產開發的現金流

1. 當期經營性現金流（流出、流入）

2. 累計經營性現金流

3. 資金需求峰值

4. 現金流貢獻峰值

5. 地貨比

6. 資金需求峰值比

7. 不同現金流策略對經營、投資和融資活動的配置要求

五、現金流回正的主要影響因素

1. 不同的復合增長率對現金流回正的要求

2. 加速開工、搶開盤時間

3. 經營性回正的因素分解（地貨比、開盤前支付比、資金峰值比、現金流產品占比、總貨值、首開貨量比、去化率、回款率）

4. 首開現金流回正與資金需求峰值的關系

5. 現金流回正如何確定供貨率

6 土儲比、在途比和存銷比在貨值管理中的重要作用

7. 儲備分析、供貨分析、斷貨分析、存貨分析和現貨分析

六、項目開發利潤和現金流的管理要點

1. 會計口徑的項目開發收入—成本—費用—稅金—利潤的測算規則

2. 管理口徑的項目開發收入、成本、費用和稅金的測算規則

3. 如何構建以利潤和現金流為主的經營監控體系（節點跟蹤、定期跟蹤和時間跟蹤）

4. 現金流型項目的管控要點

5. 現金流回正周期的監控分解路徑

6. 以現金流為核心的關鍵指標運營月報

七、利潤型項目的管控要點

1. 凈利潤的監控分解路徑

2. 基于全階段的利潤管控地圖

3. 目標責任書的經營測算重點（會填表、懂測算）

4. 操盤階段的經營監控重點

5. 利潤的經營分析邏輯：利潤=收入—成本—費用—稅金

八、項目開發的稅收管控重點

1. 構建以實際綜合稅負率為目標的稅收風險控制體系

2. 提高項目的進項稅綜合扣除率，實現3%目標增值稅稅負的招采和成本管理重點

3. 提高項目的進項稅得票率的管理重點措施

4. 項目土體增值稅籌劃的重點方法（定位階段、施工階段、租售階段、融資階段）

5. 項目企業所得稅籌劃的重點方法（定位階段、施工階段、租售階段、融資階段）

6. 項目跟投的個人所得稅籌劃（真股模式、真債模式、明股實債模式）

九、地產融資的管控重點

1. 降低自有資金峰值比例的重要意義

2. 資管新規對融資渠道和融資方式額影響

3. 地產融資創新的主要方式

4. 合作開發項目的管控技巧

企業價值觀： 誠信做人，負責做事，實效主義，追求共贏