產園園區開發與運營

產園園區開發與運營

課程背景：

黨的二十大報告中，習總書記提及“產業”的次數多達24次；2024年政府工作報告中，李強總理更是用了42次“產業”來做相關表述。國家的發展，關鍵是產業的發展；國際的競爭，尤其是在“鍛煉脫鉤”背景下的競爭，核心也是產業的競爭。產業園區作為產業的載體，在促進產業發展方面有著舉足輕重的作用，產業園區的開發更成了繞不開的關鍵話題。

1、什么是產業園區，產業園區有哪些類型？

2、產業園區和產業的邏輯關系是什么，產業需要什么樣的園區？

3、產業園區的開發工作起點是什么、終點是什么、過程控制的關鍵點是什么？

4、怎么處理好產業園區的開發工作線性推進與多維度的聯動？

5、產業園區開發有哪些市場主體，“羊頭”和“狗肉”的背后是什么邏輯？

6、產業園區開發和產業地產應該是什么關系？

7、產業園區開發怎么做好基礎、做好生態，承載并助力產業的發展？

在產業園區開發過程中出現的很多表象問題，看似無解，實際上都跟這些深層次的邏輯有關系。很多從業人員，包括有些管理人員對這些問題思考不透徹、考慮不全面，很容易出現實施策略上的偏差，有些園區開發甚至出現生搬硬套、經驗主義的做法，園區開發過程中就會更容易出現一些或大或小的經營想問題。

本課程以運營的邏輯、經營的思維和可落地的視角，從“產業”到“園區”再到“開發”，從園區開發的線性流程到多維聯動，從開發主體到相應實操落地，進行闡述，幫助學員、幫助企業進行完整的園區開發思考，必要時帶方案、帶資源，指導、支持學員項目推進。

課程收益：

● 從宏觀的層面厘清產業的概念、產業的痛點、產業園區的邏輯關系。

● 從大運營的角度理解產業集聚、產業生態總體思路下的產業規劃、招商、運營。

● 了解產業園區的多種表現形式，掌握其優缺點并加以運用。

● 學習并掌握產業園區相關的難點及思考、解決辦法，了解行業存在的亂象并知其所以然。

● 掌握運營邏輯統籌下的產業地產整體開發邏輯，能夠以點帶面、以面促點的理解整體工作和各專業板塊工作關系。

● 掌握產業園區開發的由本及末的邏輯鏈條，提高思考的深度，提升落地的效益和效率。

● 擴展并熟悉產業園區開發涉及的國民經濟計劃、產業政策、土地政策、財務稅收、工程建設等方面專業知識。

課程時間：2天，6小時/天

課程對象：項目經理、招商人員、運營人員、產服人員、企業中高層管理者

課程方式：問卷調查+理論講解+分組教學+案例分析+互動問答+針對性研討

課程大綱

第一講：從產業看園區

——從美國“脫鉤斷鏈”，我國“積極應對”切入產業

一、產業的內涵和外延

1. 產業的定義以及從傳統文化中的產業

2. 戰略新興產業

3. 產業的分類和發展

1）產業的分類：三次產業分類、國際標準行業分類、中國產業分類

2）產業的發展階段

——我國已經是“制造業大國”

4. 產業共生

共生模型：“豐田主義”和“溫特爾主義”

案例：卡倫堡工業園的共生生態

融通發展：適合中國實際的產業組織形態

案例：深圳的融通發展之路

5. 產業集聚

工業互聯網：美國通用電氣的Predix平臺

6. 產業認知的誤區

二、產業對園區的需求

1. 該有的初心：產業園區服從于、服務于產業發展

2. 產業對產業園區的需求：地域需求、配套需求、技術需求、生態需求、政策需求、“人”的需求、經濟+環保要求、發展的扶持重點、企業和載體的適配

案例研討：西安高新區與比亞迪

三、產業園區的現狀和發展

1. 產業園區兩種形式——政府主導+企業主導

2. 產業園區模式及優劣勢對比——開發模式

3. 組合型園區開發模式

4. 產業園區的迭代

5. 產業園區4.0

案例研討：扎堆的工業園區，惠州星河IMC

第二講：從產業園區的“外到內”

一、產城融合

案例研討：金茂主導的長沙梅溪湖國際新城

二、產業園區

1. 產業園區開發主體的發展趨勢

——國資主體在轉型、民營主體強經營、行業龍頭在發力、科技主體開新局等

2. 產業園區的優勢和問題

3. 產業園區該有的樣子

1）建設：融合化品質化

2）招商精準化組合化

3）全要素服務體系化

4）盈利輕量化品質化

4. 產業園區的相關指標說明

5. 產業園區的三大思維

1）生態的思維：大的頂天立地，小的鋪天蓋地，眉毛是眉毛、胡子是胡子

2）運營的思維：盤好資源、用好策略、建好引擎、抓好團隊、做好落地

3）經營的思維：目標導向、算好經濟，社會兩本賬、做好拆解、先“閉”后“粗”

6. 產業園區需要產業地產

案例研討：華夏幸福的成與敗：嘉善產業新城

三、產業地產

1. 做產業還是做地產？

——做產業+做地產

2. 此地產非比地產？

1）風雨飄搖的住宅地產

2）宏觀數據支撐下的產業地產

3）產業地產的獨特性

案例研討：中關村軟件園

第三講：從產業園區的“心到腦”

一、產業地產策劃

討論：策劃是什么？

1. 產業地產策劃=產業策劃+地產策劃

2. 總括：市場調研、產業定位、運營前置、招商先行、建招互促、二次開發

3. 市場調研：產業內容、地產內容

案例：某高新園區市場調研，某生物醫藥產業園市調剖析

4. 經營性定位——邏輯+分析+商業模式+產業定位+企業定位+產品定位

5. 運營前置：資源、訂單+研發、統領、其他

6. 招商先行：為什么先行？怎么先行？

1）大先行：鏈和庫

2）小先行：項目招商資源落地，現金流、現金流、還是現金流！劃重點

7. 建招互促

1）以招定產：規劃-進度、規模-節奏

2）以產促招：參與、動線、移步換景

——二次開發滾動發展長久的生意才可靠

案例研討：干了一期干二期的西部云谷

二、產業地產全方位規劃

1. 規劃原則

2. 以產業為導向的空間規劃——建筑與建設規劃+標準化廠房

案例：某臨空產業港工程規劃

3. 以運營為導向的產業規劃（看重運營儲備率）

1）產業規劃的角色

2）產業地產規劃分析

3）怎么打動人心

4）規劃準備工作

5）產業規劃落筆

3. 以經營為導向的經濟指標規劃

1）數字化經營

2）經濟指標規劃

3）現金流

案例研討：某頭部產業地產開發商的經營邏輯

第四講：從產業園區的“手到腳”（建設+招商+運營）

一、產業地產的前提-拿地

1. 城市梯隊：梯隊劃分及特點

2. 政府關注，打動政府：產業、品牌、規劃，畝均論英雄

——招拍掛及涉及的指標和流程

3. 拿地途徑：一二級聯動拿地、產業勾地、合作拿地、股權收購等

——再次強調的注意事項

二、產業地產的形象-建設

——開發的全周期計劃+開發的全責手冊

1. 盯著問題干：業務問題、管理問題

2. 分工把控：成本、設計、招采、工程

3. “兩專兩嚴”與“嚴進嚴出”

4. 抓牛鼻子的管理動作

案例研討：鄂州城市綜合體安全事故“盡職免責”案例

二、產業地產的招商

1. 招商的特點和原則：周期長、跨度大、專業性強，突出重點、突出特色、產業集聚

2. 招商團隊組織：踏實肯干+專業培訓

3. 分析目標客群需求：做好“三點式”文章

4. 階段性招商重點：按階段走好“六步”招商

5. 16種招商方式：招商要撒網，總有款式適合您

6. 招商管理辦法：沒有規矩、不成方圓，管理總控、日常管理、激勵機制

7. 組合拳大招商：“大商”和“小商”相結合、“本土”和“外向”相結合、“精準”和“觸達”相結合、“線上”和“線下”相結合、“園招”和“地招”相結合

8. 招商談判：談判準備、談判過程

9. 企業評估

案例研討：某臨空產業港招商定價與優惠

1）基于資產規模和市場競爭的定價

2）基于現金流的促銷

3）基于利潤的價格上漲

案例研討：浙大網新科技園的立體式推廣

三、層層鋪墊后的產業運營

1. 運營才是產業地產的未來：邏輯的必然利潤空間，運營有難點

2. 分析需求，提供服務：園區視角、城市視角、區域視角、平臺視角（案例及建議）

3. 打造融資體系：產業基金體系、產業投資體系

4. 做好資源鏈接：產業組織、企業家、職場社交

5. 雙引擎驅動真正的產業運營：訂單運營是核心，研發運營是硬實力

四、競爭力提升策略

案例研討：招商局?芯云谷