【課程背景】

一個物業(yè)公司要持續(xù)地發(fā)展下去，在落實(shí)收入的同時，必須要控制支出，合理運(yùn)用管理費(fèi)開支，控制各項(xiàng)費(fèi)用成本，真正做到“量入為出、收支平衡”。 為確保物業(yè)公司對物業(yè)的正常維修保養(yǎng)，給業(yè)主（租戶）提供良好的服務(wù)，物業(yè)公司需

在物業(yè)管理中，合理配置人員、物料及相關(guān)設(shè)施設(shè)備，因此在人力成本及人效管理、物料消耗成本管控及設(shè)備維護(hù)及更新成本管控方面需要更加精細(xì)化，加強(qiáng)成本項(xiàng)目的性價比量化測算，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費(fèi)用、能源和材料消耗等方面。

【課程時長】6小時

【課程大綱】

一、物業(yè)成本的構(gòu)成

1、人力成本

2、物資成本

3、能耗成本

4、成本臨界控制

二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)模式

（一）、自營方式

1、物業(yè)管理各崗位人員配置

1）、公共事務(wù)人員勞動定額

2）、保安人員勞動定額

3）、機(jī)電維修人員勞動定額

4）、清潔人員勞動定額

5）、園林綠化部人員勞動定額

（二）、出包方式

1、專項(xiàng)業(yè)務(wù)單一外包

2、組合外包

三、物業(yè)成本核算要求

1、成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則

2、成本子目分類

1）物業(yè)管理類成本

2）物業(yè)經(jīng)營類成本

3）物業(yè)大修類成本

4）非生產(chǎn)經(jīng)營類成本

3、主營業(yè)務(wù)成本及期間費(fèi)用核算

1）主營業(yè)務(wù)成本

①“物業(yè)管理成本”

②“物業(yè)經(jīng)營成本”

③“物業(yè)大修成本”

2）其他業(yè)務(wù)支出

3）期間費(fèi)用

4、成本精益控制方法下的核算要求

1）物業(yè)管理成本預(yù)算

2） 

四、物業(yè)成本的管控措施

1、人力資源管理

1）提高員工工作效率

2）專業(yè)、規(guī)范的操作流程培訓(xùn)

3）合理、科學(xué)定員分配，落實(shí)定編定崗

①分工不分家團(tuán)隊(duì)合作

②實(shí)行一人多崗，一專多能、一人多用

4）技防代替人防更給力，用高科技手段、或者機(jī)械運(yùn)作代替人工服務(wù)。

5）增加物業(yè)管理的科技含量，增設(shè)智能化管理設(shè)施，減員增效。

6）人性化督導(dǎo)，調(diào)動員工積極主動性，發(fā)揮人的潛力。

7）減少人員流動率

2、物資采購管理

1）物資采購性價比控制、合理詢價

2）合理確定最佳采購數(shù)量、價格、地點(diǎn)、減少無形浪費(fèi)。

3）降低購買價格，建立供應(yīng)鏈資源網(wǎng)絡(luò)，建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。

4）保證進(jìn)貨品質(zhì)，使用后評價制度

5）嚴(yán)格采購驗(yàn)收、定期盤點(diǎn)制度

6）區(qū)域選定供應(yīng)商評分、篩選及選定

7）招標(biāo)競價，通過競標(biāo)、競價，降低采購成本

3、物品使用控制

1）一次性物品的標(biāo)準(zhǔn)用量控制

2）物料消耗的月底分析制度

3）建立依舊換新制度，一對一進(jìn)行交換。

4）建立回收再利用制度，報(bào)廢物資合理整合，重復(fù)利用

5）實(shí)現(xiàn)零庫存或少庫存，減少資金占用，回避物資積壓風(fēng)險(xiǎn)

4、設(shè)施設(shè)備的維修和保養(yǎng)

1）物業(yè)公司設(shè)備清查制度

2）設(shè)備定期維護(hù)維修專人負(fù)責(zé)制度

3）加強(qiáng)日常的保養(yǎng)和定期檢修報(bào)批制度

①日常設(shè)備專屬使用人員維護(hù)評比

②做到小壞小修，隨壞隨修

③外部維修報(bào)批登記及配件驗(yàn)舊換新制度

5、能源管理（減少不必要能源浪費(fèi)）

1）防止公共設(shè)施設(shè)備的露、冒、滴、漏等情況

2）采用高效能泵體和先進(jìn)變頻設(shè)備節(jié)約能耗

3）培訓(xùn)員工節(jié)約意識，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象，建立企業(yè)職工節(jié)約意識。

4）提高電能計(jì)量正確性和電費(fèi)核算的準(zhǔn)確性。

6、物業(yè)人員考核制度

1）七勤考核

①眼勤②耳勤③鼻勤④腿勤⑤嘴勤⑥腦勤⑦筆勤

2）物業(yè)工作月報(bào)

五、成本控制中禁忌的矯枉過正事項(xiàng)

1、控制成本影響服務(wù)質(zhì)量。

2、減少物品投放量。

3、只追求價格，降低產(chǎn)品質(zhì)。

4、減少服務(wù)項(xiàng)目，降低服務(wù)品質(zhì)。

5、控制成本，勿把設(shè)備設(shè)施提前報(bào)廢，不能達(dá)到預(yù)期使用壽命。④⑤⑥⑦

　　1）制定設(shè)備維修和保養(yǎng)計(jì)劃；

　　2）項(xiàng)目與工程部良好配合使計(jì)劃得以落實(shí)；

　　3）杜絕提前報(bào)損，造成更大浪費(fèi)；

　　4）避免設(shè)備老化、低值易耗品陳舊。

企業(yè)價值觀： 誠信做人，負(fù)責(zé)做事，實(shí)效主義，追求共贏