主題地產開發創新與實踐之商業模式

主題地產開發創新與實踐之商業模式、國內外案例與...課程特色與背景

    隨著城市化發展、新型城鎮化的推進，以文化、小鎮、商務、主題公園等為核心驅動的主題地產開發必將成為未來土地開發的重要方向。但由于商業模式不成熟且缺乏可整合的資源，導致傳統主題地產開發的低利用率、交易肯南等。主題性地產開發急需模式突破、產品創新與核心驅動要素再造，以實現主題地產的價值回歸。

    未來主題性地產開發，一方面，將越來越多地與文化、健康（養生、養老）、商務、農業、影視等實體產業相結合，產業化特征將越加明顯，以實現在細分市場的價值兌現；另一方面，將改變傳統“商品化”開發思路，進入“資產化”開發時代，重經營、重管理將成為未來主題地產的重要內容，以提高主題地產產品的使用價值，并實現持續增值。

課程核心內容

?  資產開發視角的文化資源；

?  文化地產開發趨勢與模式；

?  文化的價值與利用路徑；

?  旅游地產開發模式（旅游資源與地產集合模式）；

?  旅游地產的商業模式與產品創新；

?  旅游地產開發中的資源與地產嫁接、實現方式；

?  華僑城、港中旅、華強、萬達等旅游地產項目分享；

?  旅游地產開發的“資產化“趨勢與操作；

?  影視、主題公園、農業、養生養老等主題地產專題研究與案例分享…

課程大綱

課程一：《文化地產開發的現狀與創新》

Part 01：文化地產開發中的文化

1、 歷史與文化

2、 文化地產中的文化體系；

? 歷史、傳統、餐飲、習慣、農耕、服飾、工具…

Part 02：（結合案例）文化在土地開發中的價值研究

1、 文化對土地開發價值的多重性：歷史價值、標簽價值、旅游價值…

2、 文化對土地開發核心價值體現：

? 文化價值認知~~文化自身價值與文化的商業價值；

? 文化與城市價值結合；

? 文化與生活結合方式…

3、 文化對土地開發價值體現方式：

? 文化的“休閑性開發”；

? 文化的商業化、文化的體驗化、文化的重復消費…

Part 03：文化旅游地產的開發模式

1、 文化的商業性開發模式----以麗江束河古鎮為例。

? 適用條件、實現方式；

? 商業實現的主要特征；

? 與房地產開發關系、房地產價值的實現步驟。

2、 文化的城市型開發模式----以曲江為例

? 文化在城市新區發展中的主題確定與表達主線分析

? 文化遺址資源旅游產品化路徑與方向

? 文化休閑產品的運營模式

? 文化產業的定位與導入方式

? 文化新城中高端居住板塊發展與成熟的階段規律

3、 文化的旅游性開發----以“良褚文化村”為例

? 文化旅游與觀光；

? 文化價值與地產價值嫁接要點；

4、 文化的商務性開發----以“坎昆”為例

? 文化與商務客戶訴求的嫁接；

? 文化地產產品類別；

? 文化旅游與商務物業關系。

Part 04：文化旅游地產開中的旅游、休閑與地產關聯性開發

1、 文化旅游地產開發中的功能體系；

2、 旅游在文化旅游地產中的作用：

? 客戶貢獻、項目美譽度傳播、商業支撐。

3、 文化旅游地產開發中的旅游與休閑。

? 客戶共享性與客戶成長；

? 旅游客戶-休閑客戶-地產客戶的轉變關系；

? 文化休閑的實現方式；

? 文化休閑與地產的價值銜接。

Part 05：文化旅游地產開發規律梳理與建議

1、 階段性特征；

2、 文化旅游地產開發中的產品線建議；

? 不同條件下的文化旅游地產產品線、核心驅動設施（功能）的選擇標準與建議。

3、 文化旅游地產的開發實現

? 文化導入方式、休閑的實現方式、商務的植入形式和核心設施；

? 地產價值的變現方式。

Part 06：植入型文化旅游地產開發----東部華僑城案例分析

? 案例分析；

? 東部華僑城舶來文化元素；

? 舶來文化元素的適用原則、元素的選擇和利用、舶來文化的實現形式；

Part 07：小結

課程二：《旅游地產開發：開發模式、發展趨勢與專題研究》

第一部分：旅游地產基礎

Part 01：旅游地產基本概念

1. 旅游、休閑、旅游消費；

2. 國內、外旅游與旅游地產發展現狀

3. 旅游分類與旅游地產：景區旅游、主題公園旅游、城市旅游等。

4. 旅游、旅游地產發展新趨勢；

5. 旅游與旅游地產。

Part 02：旅游地產發展背景

1. 全民休閑時代下的旅游地產開發；

2. 旅游休閑時代下的旅游地產開發；

3. 旅游地產開發布局；

4. 旅游地產開發存在問題解析：

? 使用率過低、空置率過高問題；

? 資產增值實現問題；

? 交易不可實現性問題…

Part 03：國內、外旅游地產典型成功案例分析：

1、 成功案例標準；

2、 案例01：墨西哥坎昆----雅瑪旅游跟商務的結合典范

? 發展歷程講解；關鍵動作與行動；

? 發展過程中資源的的利用

? 旅游與商務產業的結合

3、 案例02：云南麗江----納西文化旅游跟都市休閑的結合典范

? 發展歷程講解

? 從民俗文化到都市文化的發展轉變

? 文化的利用與都市文化的結合方式；

? 文化商業化和商業休閑化的結合分析；

? 民俗文化在麗江發展中的價值。

4、 案例03：西安曲江----都市旅游與新城發展的結合典范

? 發展歷程講解、文化新城與旅游地產開發的結合；

? 歷史遺址資源的再造與都市休閑旅游的結合模式

? 文化視覺化的表達方式與關鍵舉措

5、 案例04：亞龍灣----商務休閑目的地構建

? 發展歷程；

? 商務休閑目的地構建體系與實現方式；

? 操作主體（中糧地產）的運作方式及盈利路徑…

第二部分：旅游地產開發模式

Part 04：旅游地產物業開發的驅動模式

1、 旅游地產物業開發驅動典型模式；

2、 旅游地產的 “資源型開發“

? 資源型開發含義；

? 資源與物業開發的驅動關系；

? “資源型開發“的操作要點。

3、 旅游地產的“重資產型開發“

? 重資產型開發含義；

? 資本投資與物業開發的驅動關系；

? “重資產型開發“的操作要點。

4、 旅游地產的“運營型開發“

? 運營型開發含義；

? 旅游設施運營與物業開發的驅動關系；

? “運營型開發“的操作要點。

5、 旅游地產的“產業鏈型開發“

? 產業鏈型開發含義；

? 旅游產業鏈與物業開發的驅動關系；

? “產業鏈型開發“的操作要點。

Part 05：旅游地產開發的實現方式

1、 中產旅游升級

? 案例“麗江“旅游地產實現解析；

? 中產旅游升級關注點與操作重點、問題；

? 適用條件解析。

2、 高端度假補足

? 案例“九龍山莊“旅游地產實現解析；

? 高端度假補足關注點與操作重點、及操作中的問題；

? 適用條件解析；

3、 商務經濟驅動

? 案例“亞龍灣“旅游地產解析；

? 商務經濟驅動的關注點與操作重點；

? 適用條件解析；

4、 “合家歡“家庭旅游度假帶動

? 案例“常州“恐龍園旅游地產解析；

? “合家歡“家庭旅游地產帶動的關注點與操作重點；

? 適用條件解析。

5、 “混合屬性“旅游地產

? 案例“東部華僑城“（中產旅游+高端度假）旅游地產解析；

? “混合屬性“旅游地產的關注點與操作重點

? 使用條件。

第三部分：旅游地產開發新趨勢

Part 06：傳統旅游地產開發解析

1、 傳統旅游地產“商品化開發模式“解析；

2、 商品化開發的操作流程與要點；

3、 商品化開發帶來的問題：

? 低使用效率；

? 管理與經營難點；

? 資產升值難題…

Part 07：旅游地產開發創新

1、 旅游地產的“資產性開發“趨勢；

? 資產性開發的含義；

? 與“商品性開發“的操作上差異；

? 旅游地產“資產性開發“的案例分析

2、 旅游地產“資產性開發“的的實現路徑。

? “分時度假“實現平臺；

? 資產使用權的交易與管理；

? 資產增值的實現方式；

? 旅游地產的資產管理…

3、 旅游地產產品發展與創新

? 旅游地產“資產性開發”的產品要求；

? 需求創造供給的產品特征；

? 旅游地產的“小戶型”趨勢；

? 旅游地產的“精裝修”趨勢“；

? 旅游地產的“平臺管理“趨勢；

? 旅游地產的“功能性配套“趨勢…

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第四部分：旅游地產的商業模式

Part 08：旅游地產開發的難題

1、 與傳統房地產開發的差異

? “重資產“特征；‘

? “重經營“特征；

? “多物業“特征；

? 資產價值的“經營疊加“特征…

2、 制約“旅游地產“開發的要素：

? “高資金成本“制約；

? “融資渠道“缺失；

? “配套資源“缺失…

Part 09：旅游地產的商業模式

1、 “資產資本化”商業模式解析

? 以“東部華僑城”案例解析；

? 操作要點與適用條件。

2、 “地產驅動”商業模式解析；

? “港中旅”海泉灣案例解析；

? 操作要點與適用條件。

3、 旅游地產的“訂單式土地”商業模式；

? “萬達長白山”案例解析；

? 操作要點與適用條件。

4、 華強“方特世界”等其他商業模式分享

? 案例分析；

? 地產實現方式；

? 旅游、地產開發關系及核心指標；

? 操作要點與使用條件…

第五部分：旅游地產的發展趨勢

1、 旅游、度假的“生活方式”營造；

? 國際典型的旅游地產“生活方式”；

? 國內旅游地產”生活方式“營造趨勢；

2、 產品“資產化”經營與管理；

? “分時度假“管理平臺分享。

3、 “內涵型開發”與圈層構建；

4、 城市功能與旅游的互動；

5、 旅游地產開發的“產業化開發”趨勢。

? “旅、居、業“旅游地產開發趨勢。

說明：以下專題視課程安排選擇性講解或穿插在旅游地產課程中教授。

專題：高爾夫與房地產開發

Part 01：高爾夫基礎知識

1、 高爾夫發展歷程

? 起源、發展、現狀與趨勢；

? 我國的高爾夫發展現狀及相關規定。

2、 高爾夫球場、會所

? 球場（用地、選址等）、會所；

? 球場、會所設計要求與要點；

? 維護、保養與對環境影響。

3、 高爾夫價值

? （運動本身帶來的）圈層價值；

? 高爾夫對度假區價值；

? 對房地產物業價值。

Part 02：高爾夫成本

1、 高爾夫建造成本

? 成本構成（土地、建造、會所等）；

? 球場成本及影響要素；會所建造成本及影響要素；

2、 高爾夫運營成本

? 運營成本構成；球場、會所的運營、維護成本。

? 其他設施、場地成本。

Part 03：高爾夫文化與消費

1、 高爾夫文化

? 高爾夫的運動、游戲與文化；

? 高爾夫文化形式（自律、挑戰、圈層、尊重等）；

? 高爾夫場內、場外文化。

2、 高爾夫會籍

? 會籍與土地權屬、使用年限；

? 會籍的銷售、流通與交易。

3、 高爾夫消費者及其特征、對高爾夫的關注點

? 高爾夫愛好者；高爾夫商務活動客戶；高爾夫養生與健康客戶。

? 高爾夫投資客戶。

4、 高爾夫營銷

? 傳統的高爾夫營銷模式；教育式高爾夫營銷模式。

Part 04：高爾夫物業（高爾夫地產）

1、 高爾夫物業價值；

? 會籍價值、景觀價值、投資價值、圈層價值…

? 高爾夫球場與物業的關系（位置與物業價值、會籍與物業數量等）；

? 高爾夫驅動型物業、高爾夫配套性物業.

2、 傳統高爾夫物業

? 物業特征（戶型、面積、配套等）；

? 營銷方式及客戶特征；物業管理與問題。

3、 高爾夫消費者與高爾夫物業

? 不同消費者（高爾夫消費者、關注者、商務消費者等）對物業的關注點；

? 高爾夫物業消費特征；

? 高爾夫物業消費者與高爾夫消費各關系（物業與會籍關系等）。

4、 高爾夫物業發展趨勢

? 物業發展（戶型、面積、配套等），會籍、物業與其他；

? 管理與流通方式，營銷模式。

Part 05：高爾夫項目開發財務分析

1、 高爾夫項目開發的收益

? 球場收入（球場消費、球卡會籍等）；

? 商業收入；酒店與會議收入；其他收入；

? 高爾夫物業銷售收入。

2、 高爾夫項目的開發財務平衡

? 財務平衡與物業數量、價格及相關配套收入。

? 風險控制機制。

專題：溫泉與房地產開發

Part 01：溫泉基礎知識

1、 關于溫泉

? 溫泉分類與分布；

? 不同溫泉對人體的作用；

? 世界、我國溫泉開發現狀；

? 國內、外典型以溫泉為驅動的區域、案例、企業分析；

2、 溫泉價值

? 健康價值（養老、養生、醫學理療等）等；

? 溫泉消費的主要客戶；

? 溫泉對商務、會議消費的價值；

? 溫泉對旅游、度假區的價值；

? 溫泉對房地產物業的價值。

Part 02：溫泉物業（溫泉房地產）開發

1、 溫泉物業的特征

? 物業基本特征；物業價值與溫泉、配套等關系；物業價值的體現

? 溫泉物業的配套功能要求。

2、 溫泉物業消費者

? 溫泉消費者、商務會議客戶、健康養生養老客戶等特征、關注點及其要求；

? 溫泉其他配套功能與溫泉物業價值。

3、 溫泉物業的營銷

? 溫泉價值的營銷；物業、配套功能的營銷。

? 圈層價值營銷。

Part 03：溫泉項目（溫泉、物業、配套等）開發與運營

? 運營型物業（溫泉、商業、酒店等）的功能選擇、配比關系與運營管理；

? 銷售型物業投資、運營型物業投資的關系；

? 獲取土地與項目的方式；

? 投資、收益關系與財務影響要素。

專題：健康（養老、養生）與房地產----養老地產

? 健康產業（養老、養生等）的發展、需求；

? 國內、外典型健康（養老、養生等）項目分析；

? 健康旅游項目的選址要求；

? 健康旅游的消費者分析（消費者、購買者…）；

? 健康旅游房地產開發的物業特征、消費者與營銷；

? 健康物業的配套要求（醫療配套、服務配套、商務、商業等）

? 健康旅游物業的管理、運營與服務……

專題：主題公園與旅游地產；

? 主題公園的發展、現狀與典型案例；

? 主題公園選址模型、投資與收益特征、運營；

? 主題公園房地產開發特征、與公園關系、配套需求、營銷等；

? 主題公園房地產物業的消費者特征、關注點；

? 主題公園收益與房地產物業的關系。

? 主題公園項目取地要求（公園用地、地產用地關系等）；

? 主題公園項目的開發風險與控制…

專題：影視公園（基地）與旅游地產。

? 影視文化公園（基地）的發展、現狀與典型案例；

? 影視文化公園（基地）選址、投資與收益特征；

? 影視文化公園（基地）運營特征（觀光、明星效應、商業等）；

? 影視文化公園（基地）地產的開發特征、配套要求與營銷重點；

? 影視文化公園（基地）地產的消費者特征、關注點；

? 影視文化公園（基地）收益與房地產的關系；

? 影視文化公園（基地）取地要求（公園用地、地產用地關系等）；

? 影視文化公園（基地）項目的開發風險與控制……

課程主講

    楊文斌

    十多年房地產、城市戰略咨詢經驗，現任世聯地產集團戰略顧問業務總經理、華東區域顧問業務總經理；區域開發、產業地產與旅游地產領域資深專家；清華大學、南京大學、西南交大等高校房地產總裁班客座教授，并先后為中建、中鐵、海爾等企業內訓，并先后為天津濱海新區、重慶兩江新區、麗江古鎮等國內著名項目提供服務。