新時(shí)期片區(qū)綜合開發(fā)實(shí)施路徑及操作實(shí)務(wù)

課程背景：

片區(qū)開發(fā)也稱片區(qū)綜合開發(fā)、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)、產(chǎn)城融合模式開發(fā)等，2020年《土地成片征收標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（自然資規(guī)〔2020〕5號）文件出臺，對片區(qū)開發(fā)做出定義，片區(qū)開發(fā)是指在國土空間規(guī)劃確定的 城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的集中建設(shè)區(qū)，由縣級以上地方人民政府組織的對一定范圍的土地進(jìn)行的 綜合性開發(fā)建設(shè)活動(dòng)。片區(qū)開發(fā)是一種在符合國家及地方規(guī)劃的前提下對成片區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)性地改造、建設(shè)、運(yùn)營和維護(hù)的行為。

我國的片區(qū)開發(fā)最早可以追溯到改革開放初期的招商局蛇口工業(yè)區(qū)，隨著改革開放的不斷深入，在不同時(shí)間都出現(xiàn)不同特色的片區(qū)開發(fā)模式，不管采用哪種模式，片區(qū)開發(fā)的主要流程都包括拓展選址、戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、投融資規(guī)劃、項(xiàng)目策劃、開發(fā)計(jì)劃、可研編制、土地整理、開發(fā)建設(shè)、招商引資、園區(qū)運(yùn)營、結(jié)算退出等流程。

本課程旨在幫助學(xué)員全面理解和掌握片區(qū)開發(fā)的理論知識和實(shí)踐技能，為片區(qū)開發(fā)領(lǐng)域的工作和區(qū)域發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

課程時(shí)間：2天，6小時(shí)/天

課程對象：政府機(jī)構(gòu)（發(fā)改委、金融辦、園區(qū)管委會(huì)、相關(guān)政府平臺公司）、建筑施工企業(yè)、從事開發(fā)業(yè)務(wù)的國央企、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司、信托公司

課程方式：實(shí)戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問卷+模式解析+課程答疑

課程收益：

1、明晰片區(qū)開發(fā)的概念、特征和發(fā)展歷程

2、掌握片區(qū)開發(fā)的模式選擇

3、掌握片區(qū)開發(fā)全流程操作方法

4、掌握片區(qū)開發(fā)投融資規(guī)劃的內(nèi)容和方法

5、掌握土地整理、開發(fā)建設(shè)、招商引資、園區(qū)運(yùn)營等實(shí)際操作技能，有效推動(dòng)片區(qū)開發(fā)

6、熟悉片區(qū)開發(fā)國內(nèi)典型案例，掌握操作要點(diǎn)

課程大綱

第一講：新時(shí)期片區(qū)開發(fā)的新要求

一、片區(qū)開發(fā)的脈絡(luò)梳理

明晰定義：（自然資規(guī)〔2020〕5號）文件

1. 片區(qū)開發(fā)的內(nèi)涵（目的意義）

2. 中國片區(qū)開發(fā)的歷程

1）1994-2002年，政府直接投資模式

2）2002-2009年，土地分成模式

3）2009-2014年，BT、BOT模式

4）2014-2018年，PPP模式

5）2019-今，ABO及F+EPC模式

3. 片區(qū)開發(fā)常見操作模式及案例（PPP\F+EPC\ABO等）

案例解析：PPP政企合作開發(fā)模式

案例解析：ABO授權(quán)-建設(shè)-運(yùn)營模式

案例解析：F+EPC融資工程總承包模式

二、片區(qū)開發(fā)的新形勢

1. 審視當(dāng)前階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境（困境與問題）

1）外部環(huán)境不確定性加大

2）國內(nèi)需求不足

3）基層財(cái)政收支矛盾較大

4）城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施等方面存在短板

2. 中央要求

1）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

2）防范金融風(fēng)險(xiǎn)

3. 地方訴求

1）增加財(cái)政收入

2）減少政府負(fù)債

4. 企業(yè)追求

1）投資安全

2）收益保障

三、當(dāng)前片區(qū)開發(fā)（新熱點(diǎn)）的實(shí)踐（案例解析）

1. 產(chǎn)城融合發(fā)展

2. 城市更新

3. 鄉(xiāng)村振興

4. 生態(tài)環(huán)境治理+片區(qū)綜合開發(fā)EOD

5. 軌道交通+土地綜合開發(fā)TOD

第二講：片區(qū)開發(fā)的全流程管理（頂層設(shè)計(jì)）

一、全流程管理模型

1. 片區(qū)開發(fā)價(jià)值鏈模型

發(fā)現(xiàn)價(jià)值——?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值——實(shí)現(xiàn)價(jià)值——傳遞價(jià)值

2. 片區(qū)開發(fā)全流程圖示（結(jié)合具體企業(yè)案例）

二、拓展投資選址（投資是企業(yè)生存與發(fā)展的基本前提）

1. 城市選擇原則

1）國家戰(zhàn)略支持

2）都市圈與城市群

2. 項(xiàng)目選址具體依據(jù)

——三有+四有+五有+六有

三、發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（找尋一個(gè)城市發(fā)展的靈魂，解決城市定位問題）

1. 發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃概述

1）定義與重要性

2）主要內(nèi)容和編制方法

2. 片區(qū)定位

1）功能定位

2）發(fā)展定位

3）形象定位

3. 戰(zhàn)略發(fā)展路徑與策略

四、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃（塑造一個(gè)城市的造血機(jī)能）

1. 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的內(nèi)容

2. 產(chǎn)業(yè)體系與定位

1）產(chǎn)業(yè)體系內(nèi)容（主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支撐產(chǎn)業(yè)、細(xì)分產(chǎn)業(yè)）

2）產(chǎn)業(yè)定位的原則

3. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

1）傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級路徑

2）戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略

4. 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位成果（案例）

1）產(chǎn)業(yè)鏈圖譜

2）產(chǎn)業(yè)地圖

五、空間規(guī)劃（劃定片區(qū)發(fā)展的價(jià)值版圖）

1.空間規(guī)劃定義與體系

1)規(guī)劃的定義與重要性

2)規(guī)劃體系與內(nèi)容

2.規(guī)劃的原則

1)創(chuàng)新規(guī)劃方法

2)規(guī)劃質(zhì)量的評判標(biāo)準(zhǔn)

3.規(guī)劃與設(shè)計(jì)模型

六、重大項(xiàng)目策劃（案例）

1.項(xiàng)目策劃的重要性

2.項(xiàng)目策劃的方法

1）項(xiàng)目定位與市場分析

2）產(chǎn)品策劃與功能設(shè)計(jì)

3.營銷策略與推廣計(jì)劃

七、投融資規(guī)劃

1. 投融資全生命周期管理

1）建立項(xiàng)目池+資金池

2）保障 “投融建管退”完整閉環(huán)

2. 資金結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

1）資金結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的原則（價(jià)值創(chuàng)造、戰(zhàn)略導(dǎo)向、風(fēng)險(xiǎn)匹配、成本最小化、渠道多樣化）

2）結(jié)構(gòu)化融資模式（直接融資與間接融資）

3. 投融資計(jì)劃

1）資本金籌措

2）投資預(yù)算管理

3）投資進(jìn)度管理

4）資金償還計(jì)劃

4. 融資渠道選擇

1)財(cái)政支持路徑

2)銀行支持路徑

3)非銀金融機(jī)構(gòu)路徑

5. 資本運(yùn)作與退出機(jī)制設(shè)計(jì)

1）資產(chǎn)證券化（ABS）

2）基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）

3）產(chǎn)業(yè)投資基金

第三講：片區(qū)開發(fā)的全流程管理（策略與實(shí)施）

一、開發(fā)策略（制定片區(qū)滾動(dòng)開發(fā)計(jì)劃）（案例）

1. 環(huán)境審視

2. 總體開發(fā)目標(biāo)

3. 三年開發(fā)策略

1）城市發(fā)展策略

2）產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略

3）資源保障策略

4. 一圖一表

1）三年滾動(dòng)開發(fā)圖

2）三年流動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目表

5. 投資分析與經(jīng)濟(jì)計(jì)量

1）投資紀(jì)律（現(xiàn)金流3年當(dāng)期為正，5年累積正）

2）經(jīng)濟(jì)計(jì)量（GDP、稅收、就業(yè)等）

二、土地整理與開發(fā)建設(shè)

1. 九通一平與建設(shè)時(shí)序

2. 項(xiàng)目實(shí)施的計(jì)劃管理

3. 項(xiàng)目用地開發(fā)時(shí)序（圖示）

案例：一級開發(fā)的產(chǎn)品研究

三、招商引資與綜合運(yùn)營

第1步：認(rèn)清自身情況

案例：公司的產(chǎn)品與服務(wù)

第2步：明確客戶需求

——政府需求+企業(yè)需求與客戶畫像

案例：競爭優(yōu)勢與競品分析

第3步：找準(zhǔn)渠道路徑

——體系+制度+方式+渠道+方案（案例）

第4步：做好支持服務(wù)

1）運(yùn)營服務(wù)管理體系

2）產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系（案例）

3）金融服務(wù)（產(chǎn)業(yè)投資基金）（案例）

4）智慧運(yùn)營服務(wù)

四、結(jié)算退出

1. 項(xiàng)目收益結(jié)算方式與時(shí)間安排

2. 投資者回報(bào)保障措施

3. 項(xiàng)目退出與資產(chǎn)處置

4. 項(xiàng)目后評價(jià)與經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

第四講：片區(qū)開發(fā)的操作五大要點(diǎn)

要點(diǎn)一：風(fēng)險(xiǎn)防范

1. 項(xiàng)目可行性風(fēng)險(xiǎn)

——主要是合規(guī)性，包括收入支出、操作程序、政策等的合規(guī)性

2. 項(xiàng)目可融性風(fēng)險(xiǎn)

要點(diǎn)二：項(xiàng)目策劃

案例解析：PPP項(xiàng)目策劃要點(diǎn)

案例解析：TOD項(xiàng)目策劃要點(diǎn)

案例解析：EOD項(xiàng)目策劃要點(diǎn)

案例解析：城市更新項(xiàng)目策劃要點(diǎn)

要點(diǎn)三：模式選擇

1. 四級開發(fā)組合的商業(yè)模式

2. 匹配操作的合作模式（PPP\F+EPC\ABO等）

要點(diǎn)四：多元化融資

1. 專項(xiàng)債操作要點(diǎn)（案例講解）

1）操作流程

2）明確發(fā)行主體和期限

3）確定支持領(lǐng)域和資金用途

4）規(guī)定還本付息方式

5）控制風(fēng)險(xiǎn)

2. 開發(fā)性金融要點(diǎn)（案例講解）

1）開發(fā)性金融適用范圍

2）項(xiàng)目評估和篩選

3）融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

4）風(fēng)險(xiǎn)評估和管理

5）項(xiàng)目實(shí)施和監(jiān)督

3. 其他金融機(jī)構(gòu)

要點(diǎn)五：片區(qū)運(yùn)營

1. 能力建設(shè)

2. 產(chǎn)品體系

3. 品牌推廣

——公司項(xiàng)目討論與答疑