“十四五”開局與兩會后，宏觀經濟形勢、房地產市場發展與房地產企業管理創新

培訓目標：結合學習“十四五”規劃和2021年全國兩會精神，研讀“十四五”規劃開局與兩會后宏觀經濟形勢、房地產市場發展趨勢與房地產企業管理創新。幫助學員正確判斷，提出相關對策，進而幫助房地產企業決策，更好地助推工作。講座“有趣、有理、有料、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實際相結合，學員可以在知其所以然的基礎上，進而知道未來的必然。

講座提綱

一、“十四五”規劃解讀與“十四五”時期政策展望

1、“十四五”規劃建議的核心要義：三個“新”

2、“十四五”規劃建議中出現三個“首次”

3、“十四五”規劃的邏輯起點和亮點

4、“十四五”時期要貫徹新發展理念，推動中國經濟高質量發展

5、“十四五”期間實現六個“新”的具體目標，做好十二項重要領域的工作

6、“十四五”規劃主要目標

7、“十四五”規劃重要主題

（1）實施國內國際雙循環戰略，進一步擴大消費內需

（2）繼續對關鍵領域進行投資：兩新一重與建筑行業的機遇

——新型城鎮化建設

——新基建

——國家重大戰略項目

（3）推進創新和加大研發是重中之重，增強自主可控能力和推進數字化

（4）經濟結構優化升級

——聚焦數字化發展

——提升制造業競爭力，發展轉壯大新興產業

——改造提升傳統產業，支持服務業發展

（5）綠色發展、碳中和及其對建筑和房地產行業的沖擊

（6）深化改革、擴大開放，吸引更多外資流入

（7）增強產業鏈供應鏈自主可控能力

（8）房地產政策重點圍繞增加住房供給和發展租賃住房市場

（9）推進結構性改革，在“雙循環”和“十四五”規劃中釋放增長潛力

——戶籍改革方面

——土地改革方面

——國企改革方面

——宏觀政策方面

（10）共同富裕

二、“十四五”規劃關于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其對我國房地產行業/企業的影響

1、“十四五”規劃關于基建的表述及其對我國房地產行業/企業的影響

2、“十四五”規劃關于新型城市化的表述及其對我國房地產行業/企業的影響

——完善新型城鎮化戰略，提升城鎮化發展質量

——城鎮化率提高1個百分點

——放開戶籍限制、農村土地流轉等

3、“十四五”規劃關于城市群、都市圈表述及其對我國房地產行業/企業的影響

4、“十四五”規劃關于“新基建”的表述及其對我國房地產行業/企業的影響

5、“十四五”時期建筑企業、房地產企業的發展機遇

——加快新型城鎮化和都市圈建設的機遇

——在經濟“雙循環”中，基建必將扮演重要角色

——繼續對關鍵領域進行投資：兩新一重與建筑行業的機遇

——綠色發展、碳中和及其對建筑和房地產行業的沖擊

三、2021年兩會（特別是政府工作報告）關于基建、城鎮化、房地產等的表述及影響

1、2021年兩會（特別是政府工作報告）關于基建、城鎮化、房地產等的表述及影響

2、積極的財政政策

3、關于“房住不炒”

4、碳中和、節能環保（綠色建筑）與基建

5、老舊小區改造、安居房與基建

6、其他相關政策表述

四、新周期：世界經濟新周期是中國房地產市場的大環境

1、疫情前世界經濟已經進入衰退

——當前全球處在罕見的經濟增長低迷期

——十年一次的金融危機是否已經到來

——會不會發生百年一遇的危機？

2、世界經濟周期與新工業革命

——全球長波周期劃分（康得拉季耶夫周期）

——工業革命、技術變革與城市化

3、大宗商品價格暴漲引發通脹擔憂

——油氣價格與世界經濟景氣度

——鐵礦石、銅、農產品等大宗商品價格暴漲

4、世界經濟進入“三低兩高”，貨幣政策環境巨變，影響房地產投資

——俄羅斯、土耳其等國開始加息

5、拜登上臺后的內外政策新變化

6、“灰犀牛”與全球大變局初顯

——警惕“灰犀牛”式大概率危機的到來

——黑天鵝與綠天鵝

——全球大變局初顯

7、中美貿易戰及其對世界經濟的影響

8、全球同此冷暖：國際經濟形勢影響我國經濟

——對制造業、服務業、進出口、房地產等影響

——全球產業鏈、供應鏈、價值鏈重構，影響我國經濟

五、中美博弈影響幾何：中美博弈對我國宏觀經濟與房地產的影響

1、中美博弈的根本原因

2、中美博弈的力度加劇、范圍擴大

——特朗普：《交易的藝術》

——拜登政府對華政策變化

——中美博弈最新進展

3、中美博弈的前景展望

——中美貿易戰的三種可能結果

——中美貿易戰的可能演化路徑

4、中美博弈不同情形下的短期影響和長期影響

5、中美博弈不同情形下的直接影響和間接影響

6、中美博弈對進出口和制造業的可能影響：現在與未來

7、中美博弈對房地產的可能影響：現在與未來

——外貿順差減少→外匯占款減少（發行的錨）→人民幣發行被動減少→影響經濟和進出口→對房地產負面影響

——科技封鎖加劇→發展高科技→避免全民炒房→引導企業加大研發投入→對房地產負面影響

——外貿順差減少→海外投資受限→投資渠道減少→投資/購買房地產

——內循環背景下→基建拉動經濟、促進就業→房地產市場活躍

——刺激經濟→貨幣供應增加→實體經濟投資回報較低→資金繞道回流到房地產

——出口減少→經濟受影響→財政收入減少→搞土地財政→刺激房地產

——全球貨幣大放水/貨幣超發→大宗商品價格上漲→輸入性通貨膨脹→成本上漲（原料價格上升、人工成本上升）→老板利潤減少、工人凈收入減少→房地產需求減少

——全球貨幣大放水/貨幣超發→大宗商品價格上漲→輸入性通貨膨脹→物價上漲（原料價格上升、人工成本上升）→資產性需求增加→房地產投資需求增加

8、中美博弈對金融的沖擊

——金融風險會放大

——蒙代爾“不可能三角”

——匯率風險增加，企業要積極應對

——在中美博弈背景下，大概率人民幣處于升值通道。但隨著博弈力度的加重與緩和，雙向震蕩，有波動。

——為增加談判籌碼，階段性貶值是常態

9、疊加疫情影響下，中美博弈的進程和后果還不清晰，會更復雜更具波折 

——疫情造成全球產業鏈、供應鏈、價值鏈甚至創新鏈中斷或者減弱。未來疫情結束后，全球產業鏈、供應鏈、價值鏈會重構。

六、新背景：中國經濟長期發展趨勢下房地產發展的新宏觀背景

1、宏觀經濟分析的基本框架：總需求與總供給

2、經濟增長的決定要素

3、需求三架馬車分析

（1）消費

（2）投資

（3）出口

4、供給側分析

（1）人口問題：未富先老

（2）資源環境問題

（3）科技創新問題：對創新的重要性怎么強調都不過分

5、經濟增長的三大動力來源

——城鎮化沒有完成

——中西部地區的后發優勢

——消費結構升級

6、近年中國出現的幾個重要拐點

7、中國經濟將現“四大分化”

8、對我國未來經濟增長的基本判斷

七、通貨緊縮還是通貨膨脹：從當前經濟數據看實體經濟冷暖與房地產企業應對

1、客觀判斷經濟發展趨勢

2、克強指數看經濟冷暖

3、產業形勢判斷：PMI指數看經濟冷暖

——經濟收縮還是擴張？是否是追加投資的好時機？

4、一季度經濟數據分析

——如何看待一季度18.3%的增速

——GDP平減指數預測經濟冷暖

——一季度會不會短周期的頂？

5、CPI和PPI指數看經濟是通貨緊縮還是通貨膨脹？

——CPI和PPI指數之間的剪刀差擴大的原因？意味著什么？

——企業負重前行：上游原料價格被暴炒大漲，但下游面對終端需求萎靡無法提價

——實體經濟企業要警惕六大問題

——實體經濟企業要警惕五大危機

——企業要警惕倒閉潮的四種推動力量

6、進出口向何處去：進出口數據分析與前景預判

——全球疫情緩和，主要經濟體經濟反彈超預期，進出口走向？

——世界疫情到底如何走？是否追加生產能力？

7、2021年4月中央政治局會議精神簡要解讀

八、新風險：金融新周期與金融風險將影響房地產市場健康發展

1、十九大報告指出，要“健全金融監管體系，守住不發生系統性金融風險的底線”

2、金融新周期

3、全球債務飆升

4、警惕區域性金融風險蔓延

5、地方政府債務風險

6、企業債務風險，部分中小銀行面臨破產清算威脅

——案例：遼寧、山東企業債務危機

——案例：浙江慈溪建行不良率飆升的教訓

——案例：無錫銀行：農商行盲目上市擴張的失敗樣本

7、資本管制：詭譎的人民幣匯率

8、生病的股市：個人理性與集體非理性

9、投資理財的困惑：錢往何處去？

10、百姓發現：只有房地產投資最穩妥

11、房地產企業資金成本提升，融資越來越難

九、土地、人口與貨幣：房地產市場未來發展預測

1、工業化、城市化加速需要房地產市場配合

——工業化加速提高居民收入，促進農村人口進城

——城市化加速提升住房需求，加速房地產市場發展

2、城鎮化與城市群：全面鋪開與多點開花

——我國新型城鎮化發展的空間格局

——“兩橫三縱”城市化戰略格局

——我國主要發展軸

——我國主要城市群

3、為什么要緊盯都市圈和城市群建設

——按照世界城市化發展的“S型”規律曲線，城鎮化率顯示我國的城市化進程仍處于中期，未來還存在繼續提高的空間。

——城市群和都市圈建設將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費，提供經濟增長持續潛在動力。

——現代化都市圈既有利于優化人口和經濟的空間結構，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內生發展動力。

——進入都市圈范圍的區域，將享受更多的發展紅利。

——“十四五”規劃和2021年《政府工作報告》：推進新型城鎮化，確立都市圈城市群

4、房價會漲還是跌？

——2017.5.12，人民日報發文：房價上漲是必然趨勢

——論經濟體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結構，中國向日本靠攏。再加上調控，所以房價的問題很復雜

——房地產周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融

——從人口結構上看，大概率上2030年是房地產和房價的轉折點

——人口老齡化加速影響房地產。老齡化會拖累經濟增速

——房價會漲還是跌？看通脹、區域、投資渠道

——根源：土地財政，人地錯配，貨幣超發

5、房地產供應會增加：通貨膨脹預期、土地財政與現行房地產市場政策的拉鋸

——貨幣發行增速加快，國家實行積極貨幣政策

——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產，房子漲價

——通脹預期下，購房更容易保值：正面影響

——土地制度政策變化影響房地產

——地方財政依賴土地財政，地方政府財政緊張，加大房地產扶持，增加土地收入

——部分支持實體經濟的資金，經過各種渠道，外溢到房地產市場

——居民負債大幅激增，但負債絕對值遠低于美國、日本

——各地搶人大戰，需要房地產配合

——“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮化，當然包括房地產

——2021年《政府工作報告》：老舊小區改造、安居房與基建

6、產業投資與房地產市場的區域分化

——環境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營商環境

——土地、資金、人口、人才、技術、產業

——我國主要區域經濟潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——城市賦能產業：區域經濟潛力取決于人才和資金的流向，硬環境+軟環境

——房地產市場區域分化、房地產企業分化是必然趨勢

7、全國各區域產業投資與城市房地產投資潛力研判

——投資不過山海關，買債不買云貴川

——一、二、三線城市產業投資與房地產投資潛力研判

——各主要城市群產業投資與房地產投資潛力研判

十、我國房地產行業發展的政策背景：我國基建政策和房地產政策的變化和影響

1、基建政策變化和影響

——2018年10月31日，國務院辦公廳下發國辦發〔2018〕101號文《關于保持基礎設施領域補短板力度的指導意見》，提出由于2018年以來基礎設施投資增速回落較多，亟需聚焦基礎設施領域突出短板。

——主要精神：加大基建補短板力度，融資平臺、PPP、專項債、貸款保駕護航。

——2008年10月的基建托底，典型特征是“力度大”（4萬億資金注入）、“落地快”（在10月的常務會議上，就核準一批建設項目）。

——2019年以來，經濟下行期，投資不旺的情況下，基建托底是大勢所趨

2、3月12日，國務院發布《關于授權和委托用地審批權的決定》，明確了省級政府更大的用地自主權。

——《決定》稱，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。

——《決定》還規定，試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年，具體實施方案由試點省份人民政府制訂并報自然資源部備案。

3、2018年年底的中央經濟工作會議中，提出“新基建”概念。會議提出“加強人工智能、工業互聯網、物聯網等新型基礎設施建設”。

4、應對疫情影響，發力新基建。中共中央政治局常務委員會2020年3月4日召開的會議中進一步提出“要加大公共衛生服務、應急物資保障領域投入，加快5G網絡、數據中心等新型基礎設施建設進度”。

5、中共中央政治局常務委員會2020年3月4日召開的會議中進一步提出，要選好投資項目，加強用地、用能、資金等政策配套，加快推進國家規劃已明確的重大工程和基礎設施建設。

6、2020年新增專項債向基建傾斜，政策性金融或成為基建的“長期資金供給”

——隨著資金問題得到緩解，同時基建項目儲備充足，2020年建筑業弱復蘇趨勢穩定。

7、“房住不炒”政策變化影響建筑業

——自2016年四季度以來，中國樓市進入“五限時代”

——中央提出“房住不炒”

——銀行貸款、發行債券、海外融資等融資渠道被限制

——最新房地產政策變化影響建筑行業

8、最新房地產金融政策

（1）三道紅線

——2020年8月央行和住建部發布加強對房企資金“三道紅線”管控

（2）房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發布對銀行房貸“五檔分類”要求

——廣東地區LPR加點提高

——嚴查房抵經營貸違規流入樓市

——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”

（3）地產信托業務正經歷又一輪監管調控

——針對狂飆突進的地產信托業務，2019年5月17日，銀保監會祭出《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，嚴格限制了前端融資模式的發展。

——23號文+窗口指導后，部分信托房地產業務暫停，舊改、供應鏈金融購房尾款類項目除外

（4）房貸集中度管理新政

——2021年1月9日中國人民銀行、銀保監會日前發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度

——各省加碼

（5）“2213”：“集中發布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過三次

——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標

9、在經濟“雙循環”中，基建必將扮演重要角色

——以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局

——我國未來經濟持續增長需要基建提供助力

10、新型城鎮化和都市圈建設，需要基建的支持

11、19大后中國經濟走向預示建筑行業平穩發展

——我國長期向好支撐基建和房地產需求

——基建和房地產市場健康發展是政府、百姓的共同愿望

——基礎設施建設是經濟發展的支撐條件

——朱镕基：房地產拉動了一百多個產業發展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

12、基建擴張面臨巨大阻力，主要原因：

——財政約束。各省財政赤字太大。

——貨幣約束

——成本約束

——需求導向、效益為本：2021.3.29，國務院辦公廳最新通知：嚴禁以新建城際鐵路/市域（郊）鐵路名義變相建設地鐵/輕軌

十一、洞察先機：對房地產企業和個人房地產投資的幾點建議 

1、19大后中國經濟走向預示房地產行業平穩發展

——我國長期向好支撐基建和房地產需求

——基建和房地產市場健康發展是政府、百姓的共同愿望

——基礎設施建設是經濟發展的支撐條件

——朱镕基：房地產拉動了一百多個產業發展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

——消費結構升級，廣大中產階層購房需求增加

2、直面困難：房地產企業面臨的困難

——每次限購，房地產企業都會受到影響

——房地產企業借外債的大門被關

——房地產企業融資難、成本提高

——2020年8月央行和住建部發布加強對房企資金“三道紅線”管控。“三條紅線”逼迫房地產企業放慢投資速度，回籠資金

——房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發布對銀行房貸“五檔分類”要求

——廣東地區LPR加點提高

——嚴查房抵經營貸違規流入樓市

——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”

——地產信托業務正經歷又一輪監管調控。2021年5月中旬，銀保監會祭出《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》

——2021年1月9日中國人民銀行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度

——各省加碼

——“集中發布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中

——2021年《政府工作報告》：房住不炒

——2020年3月29日，住房和城鄉建設部發布通知，就加強縣城綠色低碳建設公開征求意見。通知提出，縣城新建住宅以6層為主，新建住宅最高不超過18層。

3、堅定信念：正確認識房地產在經濟發展中的作用和地位

——房地產不可廢棄，具有不可替代的作用

——不可過度依賴

——房住不炒

——不能影響科技創新和可持續發展

4、做好自己的事情：給房地產企業的幾點建議

——正確識別房地產企業債務風險，做好風控

——房地產是資金密集型行業，房地產開發企業負債水平高

——房地產企業融資創新

——精耕細作、比拼內功成為房地產企業的常態

——做好自己的事情：做好產品，造好房子

——正確認識房地產周期

——未雨綢繆。系好安全帶

——做好企業管理創新

5、收益與風險的權衡：給個人投資房地產的幾點建議

——通脹預期下，購房更容易保值

——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產，房子漲價

——按揭貸的風險，取決于借款人的還款能力，取決于宏觀經濟形勢、就業機會賺錢能力，地區發展。

——關鍵看個人情況。首付比例大幅提升的情況下，除非發生經濟危機，一般不會不還款。

——消費按揭貸款，用于購房首付，會加大還款風險。

——權衡購房的收益與風險

——房產稅會不會來？遺產稅會不會有？

6、甄別不同區域的機會：對房地產企業和個人投資房地產的建議

——甄別不同區域的機會：人往何處去？錢往何處去？

——要研究區域的房地產市場發展趨勢

——各城市房地產市場的差異化將成為常態，房地產市場大分化時代的來臨

——人口流入，房價上升

——人隨產業走，產業園、科技園、商業區（高端人口集聚區，房價高，負擔得起高房價）

——區位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規劃）

——資源分配、調配的傾斜：地鐵、學校、醫院、政府單位……

——學區房政策

——房地產調控政策

十二、“互聯網+”時代房地產企業管理創新：思維創新

1、人類正在進入信息生產力時代

2、互聯網+將改變什么

——制造業、服務業、信息化跨界協同創新

3、信息時代三大動力：新基礎設施、新要素、新結構

——自由連接體：專家化—柔性化

4、互聯網+的新思維：政府、企業和個人如何抓住新機遇

十三、“互聯網+”時代房地產企業管理創新：戰略創新

1、“互聯網+”時代下對房地產企業進行管理創新的必要性

2、新形勢下的房地產戰略轉型

3、新形勢下的房地產戰略轉型的案例

——案例：標桿企業的戰略調整：萬科等

——案例：全產業鏈之“碧桂園模式”分析

——案例：恒大成功密碼解析

十四、“互聯網+”時代房地產企業管理創新：工作創新

1、領導藝術創新：毛澤東領導藝術與房地產卓越管理

2、互聯網時代機制創新：創建良好的團隊

——減少管理層次，實現組織結構的扁平化和信息化

3、知識管理創新：房地產企業競爭優勢的來源

4、營銷模式創新：樹立消費者為主導地位

5、企業人力資源管理創新

——互聯網時代、人工智能時代80、90青年員工特征與管理

6、企業財務管理創新

長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海！

祝大家事業順利，身體健康！