建筑、房地產開發企業營改增新政解析及應對策略

國務院總理李克強在今年的政府工作報告宣布，從5月1日起建筑與房地產開發企業將全面實施營改增，這將給建筑與房地產開發企業帶來巨大而深遠的影響。建筑與房地產開發企業應全面了解營改增政策，提前準備做好迎接"營改增"的準備工作，及時調整企業經營戰略，贏得改革先機！

【課程大綱】

一、為什么營改增

1、消除重復征稅

2、完成增值稅的徹底轉型

3、促進現代服務業的高速發展

二、增值稅基本原理

1、什么是增值稅

2、增值稅如何計算

3、增值稅的類型

4、增值稅的稅率

5、增值稅的征收率

6、增值稅的征收范圍

7、價外稅的影響

8、增值稅的納稅人身份

三、增值稅特殊政策

1、純過渡性的簡易征收率

2、差額征稅

3、 預繳增值稅

4、項目屬地預征及機構申報

5、特殊業務納稅人身份的選擇

四、房地產營改增的影響與應對

1、怎樣評判稅率的影響

2、老項目過渡政策解讀

【簡易率對稅負、利潤的影響】【新老項目界定、老項目稅負預測、選擇簡易率或行業稅率的籌劃】【進項稅在新老項目之間的匹配、分攤及稅務風險】【按簡易率征收的老項目及租賃增值稅專用發票】【自持物業過渡政策的思考與抉擇】【過渡政策何時結束】【2016年5月1日新舊政策的銜接】

3、新項目執行新稅率的難點

【進項稅管理】【增值稅預征、核算、申報、項目清算】【項目地與機構地不一致】【自持物業進項稅核算、管理】【土地成本差額征稅的操作及新老項目分攤】【增值稅項目與納稅主體關系處理】【新房企開辦前期進項稅管理】【土地出讓金返還對稅負的影響】

不同業態（住宅、寫字樓、商鋪、廠房、公寓）不同經營方式（銷售、出租、自營）在營改增后增值稅稅負、利潤】

4、財務人員必須熟練掌握的技能

【增值稅會計核算：老項目簡易率如何核算、會計科目設置、地產全方位業務會計核算、多欄賬設置及應用】【增值稅發票管理：可抵扣進項稅發票的判定、未能抵扣進項發票的責任到人、發票認證、使用發票金稅系統及抄報稅、發票領用、繳銷及保管】

5、進項稅管理及特殊業務的應對

【采購合同稅負轉嫁的談判、合同模板涉稅事項的修訂、內控流程與部門間的合作、進項稅未認證的危機處理、供應商重新洗牌】【營銷政策的調整、精裝房、買一贈一、甲供材、建筑施工方納稅人身份的選擇、以房抵債、服務外包】

6、防范混合銷售與兼營的涉稅風險

五、房地產營改增的影響與應對

1、企業一般納稅人購買房屋均能抵扣進項稅（分兩年抵扣處理方式詳解）

2、企業一般納稅人租用房屋可抵扣進項稅

3、企業和個人出租房屋繳納增值稅

4、出租方與承租方博弈（稅率、稅負轉嫁、發票）

5、二手房銷售政策（住房、非住房、北上廣深）

六、建筑安裝企業本身的影響與應對

1、建筑企業稅率（簡易率）圖解

2、營改增時點新老業務與發票銜接

3、建筑業進項稅之殤

【人工費、建筑隊、砂石簡易率、老機器設備、分包商小納人、甲供材、借資質、發票收集、認證及管理】

4、項目地預征與機構地申報、總分支合并納稅的協調

5、采用法定稅率轉移稅負的談判技巧

6、營改增節點取得專用發票的風險解析

7、老項目應對措施