房地產項目管理實務

? 房地產項目面臨的4個挑戰

? 建設項目與日常運營的不同

? 項目管理管什么、不管什么？

? 國際領先的項目管理標桿流程

2 PMI五大過程組和九大技能領域

2 專項工作：范圍、進度、成本、質量

2 專項工作：風險、人員、溝通、采購

2 整體管理與各專項工作的交叉

? 啟動項目：良好開端是成功的一半

2 立項重點：投資回報和風險評估

2 制定項目目標，形成項目章程

2 識別干系人，分清責權利

2 管理層重視與授權到位

? 如何制定項目計劃

2 計劃包含哪些要素

2 一切源自WBS

2 天不怕地不怕就怕遺漏

2 計劃與變化

? 項目實施的關鍵——執行力

2 項目施工組織的重點

2 執行到位：既要硬技能又要軟技能

2 個人靠工具，團隊靠流程

2 不能令行禁止，再好的流程也沒用

? 強有力的項目控制

2 項目控制的關鍵任務

2 項目平衡三角形

2 變更是控制的最大難題

2 四種變更情景

2 兩步控制技巧

? 成功的項目收結

2 收尾工作從哪一天開始

2 要想順利驗收就得講究策略

2 成敗原因總結和項目評估

2 雙贏收尾，知識傳承

? 做項目不能頭痛醫頭腳痛醫腳

? 在項目的不同生命周期從容周旋

? 最令項目經理頭疼的問題是什么？

? 世界級難題：客戶或政府為什么老是在變

? 市場需求收集和分析的方法及工具

2 問卷與訪談

2 閉門造車與群策群力

2 引導式需求研討會

2 親和圖和標桿法

2 Delphi技術

? 房地產項目的漸進設計步驟

2 可研設計

2 初步設計

2 施工圖深化設計

? 不懂WBS = 不懂房地產項目管理

2 讓所有工作沒有漏項

2 讓項目各方無法扯皮

? 工程范圍和合同邊界的確定

2 模糊的設想

2 工作的基準

2 容易混淆的除外

2 任務的交付件

? 用WBS工具對項目任務進行精準分解

2 從第二層劃分模塊

2 底層工作包的設計：5個要素

2 任務可控性：7層次+80小時原則

2 驗收標準：放在哪里最有效

? 房地產項目工作范圍變更的控制技巧

2 看清范圍蔓延的危害在哪里

2 懂得什么該做，更懂得什么不該做

2 如何使客戶心甘情愿為你簽字

2 讓業主、承包商、監理相互默契的秘訣

? 世界上能按時完成的項目百分比是多少

? 確定房地產項目的任務依賴關系

? 用PERT技術估算工期

? 用6 Sigma方法優化工期

? 用網絡圖技術開發項目進度

2 前導圖

2 箭線圖

2 條件圖

? 開發前導圖的秘訣詳解

2 正推法

2 反推法

2 定位關鍵路徑

? 在關鍵路徑上如何重點安排資源

? 如何減少非關鍵路徑松動時間

? 施工組織和現場管理

2 施工方法和技術措施的貫徹

2 人員、成本、質量、風險的均衡考慮

2 用MS Project形成報表、溝通進展

2 現場管理的要點問題

? 房地產項目節點控制技巧

2 關鍵節點的設置

2 關鍵節點的把控

? 房地產項目進程跟蹤和變更控制

2 并發工程、快速跟蹤與趕工

2 如何應對來自市場或管理層的壓力

2 多項目資源沖突和資源平衡技巧

2 要不要提前

2 難點攻克秘訣：當計劃不如變化……

? 房地產項目投資的財務分析與決策

2 機會成本和沉沒成本

2 直接成本和間接成本

2 資金的時間價值

2 盈虧平衡分析

? 房地產項目概算與項目預算有什么不同？

? 不同階段應采納不同的估算精度

2 粗量級

2 預算級

2 精確級

? 工程造價的內容和步驟

2 建設工程費

2 安裝工程費

2 設備及工器具購置費

2 與土地、建設、生產相關的費用

2 預備費

2 建設期利息

2 項目流動資金

? 房地產項目常用估算方法

2 類推比較和最佳猜測

2 供應商投標法

2 專家判斷和Delphi技術

? 不實估算防范技巧

? 重視工時費率，考核成本績效

? 項目跟蹤和控制的有力工具——掙值法

2 計劃價值PV

2 實現價值EV

2 實際開銷AC

2 階段結算與竣工決算

? 房地產項目成本控制技巧

2 如何預留應急儲備金

2 D2P還是D2C

2 按成本斜率壓縮工期

2 防止邊際效益遞減

2 定期財務審查和趨勢分析

2 成本驅動

? 房地產項目人力資源管理的四個重點

2 用人要有計劃

2 人員取之有道

2 團隊共同發展

2 考核推動績效

? 房地產項目職業經理人的素質要求

2 目的明確，積極主動，誠實負責

2 擁抱新的管理觀念，掌握新的管理技術

2 善于領導、溝通和激勵

? 工程項目的班子組建和工作分配

2 基于WBS的崗位分析

2 項目經理的角色和職責

2 項目成員的配置和職責

2 用RAM工具分配項目任務

? 公司級別項目管理能力的系統提升

2 項目管理辦公室PMO的作用

2 管理高層在項目中該做哪些事

2 不同組織機制下的項目開展和資源安排

? 采用合適的管理機制，使項目績效倍增

2 職能型架構：發揮專業優勢

2 矩陣型架構：資源重用，靈活生存

2 項目型架構：圍繞市場，重點攻關

? 不同成熟度的項目團隊，不同管理方式

2 形成

2 振蕩

2 規范

2 高產

? 制定團隊章程，巧用虛擬團隊

? 房地產項目人員的績效考核

2 工時與費率

2 結算和獎勵

? 如何提升項目領導力和執行力

2 工程項目環境下PM地位的特殊性

2 讓權力和權威施展得恰到好處

2 6種棘手人員的管控技巧

2 發揮你的影響力，凸顯你的價值

? 房地產項目質量：滿足還是超過？

? VOC：理解客戶的聲音

2 魅力質量

2 線性質量

2 理所當然質量

? 靠預防還是靠檢查？

? 質量缺陷，責任在上層還是在基層

? 如何制定工程建設項目質量計劃

? 質量的成本

2 預防成本

2 評估成本

2 缺陷成本

2 測量和測試設備成本

? QA是朋友還是敵人？

? 驗收中的質量問題處置技巧

? 房地產項目質量控制的工具

2 20-80原則

2 魚翅圖

2 準時化

2 零庫存

2 標桿管理

2 七點原則

? 利用質量管理提升房地產項目的成功率

2 連續改進

2 6 Sigma管理

2 TQC全面質量管理

? 工程安全事故分類和處理

? 房地產項目安全控制的手段和措施

? 施工現場5s管理

? 安全第一并不安全

? 房地產項目風險：是威脅，也是機會

? 深度可行性分析，把握房地產決策風險

2 敏感性分析

2 SWOT技術

2 決策樹

2 盈虧平衡分析

? 房地產項目風險觸發器

? 如何識別工程項目風險

2 已知風險和未知風險

2 內部風險和外部風險

2 業務風險與純風險

? 風險的定性分析與定量分析

2 EMV技術

2 Pareto排序

? 風險等級的劃分技巧

? 人的風險態度對項目效用的影響

? 五大風險響應對策

2 規避

2 容忍

2 解緩

2 轉移

2 意外儲備

? 房地產工程項目風險的監控

2 建立風險日志

2 時間類風險應急

2 經費類風險預留

2 人員風險防范

? 用風險管理告別危機管理

? 溝通好壞決定項目成敗

? 掌握房地產項目環境下的溝通方式

2 正式溝通與非正式溝通

2 上行、平行、下行溝通

2 單向溝通與雙向溝通

? 項目經理在溝通協調工作中的角色定位

2 項目溝通要先制定計劃

2 倡導溝通，理順關系

2 發布項目信息要講究策略

? 整肅溝通中的10種不良習慣

? 房地產項目管理信息系統(PMIS)

? 房地產項目審查和端到端審計

2 如何檢查下屬的工作

2 如何應對上級的審查

2 如何向客戶匯報

? 項目報告與關鍵績效指標

? 項目進展匯報：從50-50到0-100

? 勤請示多匯報好不好？

? 項目會議管理技巧

2 項目會議非開不可嗎？

2 會議議程和會議紀要

2 演講和說服技巧

2 如何避免問題扯皮

? 與棘手部門、麻煩人士的溝通技巧

2 積極傾聽：復述和改述

2 有效表達：對事不對人

2 恰當反饋：正反和修正

? 房地產項目干系人管理和協調

2 干系人識別

2 干系人利益分析

2 項目沖突強度分析

2 與干系人共同解決問題

2 人際關系技巧

? 跨國項目和跨文化項目的溝通

? 如何制定房地產項目采購與發包計劃

? 工程承包及運營管理模式定奪

2 EPC交鑰匙工程

2 設計、施工總承包

2 施工總承包

2 BOT

? 房地產項目標書文件編制和招投標管理

2 國際和國內招投標基本程序

2 如何編制招投標文件

2 如何組織投標人會議和現場踏勘

2 確定合理、全面的評標標準

2 開標、評標、決標

2 招投標中的貓膩防范

2 FIDIC和世行條款對招投標的重大影響

? 房地產項目合同編制

2 如何編寫商務合同

2 如何編寫技術合同和CSOW

2 附件應該包括哪些內容

2 三種合同價格類型及其計算

? 房地產項目合同管理

2 合同管理不等于文檔保存

2 不同形式合同的風險評估

2 工程變更處理

2 索賠與反索賠

2 合同款支付技巧

? 房地產項目談判技巧

2 放棄事先準備，談判等于自殺

2 選擇天時地利

2 善用高人上策

2 如何報價、如何討價還價

2 如何讓步、如何打破僵局

2 談判如何收尾

2 項目談判的注意事項

? 承包商和供應商管控技巧

2 施工管理大忌：施工開始后才管理

2 讓下包把工作分解到位

2 既要跟蹤進度，更要考核工作績效

2 用FIDIC條款和供應鏈思路管理下包