當前隨著*和有關部委對房地產市場的全面強力調控，限售、加息、房產稅改革
等，尤其是國家稅務總局大批針對房地產行業出臺的稅收政策，房地產行業面臨巨大的
稅收風險，企業總裁如果對相應的稅收戰略缺乏深入理解，很可能會造成應對不當，就
會使自身陷入空前嚴重的稅務危機之中，甚至會導致企業被迫破產清算。
房地產企業老總對企業經營、戰略規劃甚至設計等都十分重視，親力親為參與制定
戰略。但對企業納稅問題，由于覺得納稅問題十分專業，或者想當然認為企業納稅問題
就是企業財務的份內工作，而沒有提升到戰略高度。其實，根據專業機構研究發現，企
業高層領導重視稅務問題，親自參與制定稅務戰略規劃，籌劃得當可以合法節稅15-
20%，對于房地產企業高稅負的今天，這是一筆十分巨大的數額，值得每一個房地產企業
老總重新審視稅務戰略問題。
如何*的價格拿最優質地段、如何設計有競爭力的產品、如何合理融資、產品如何定
價最合理，這些問題是企業總裁日常都關心的問題，您是否知道也與稅收規劃息息相關
如果規劃得當，將帶來大量稅款節省。房地產老總應該盡早從“稅務問題太專業”的誤
區中走出來。
稅收籌劃的相關理論在我國已經得到財經界人士的普遍認可，但是，從稅收籌劃服務產
品接受者的角度來看，雖然企業的財務人員都知道稅收籌劃，自己在私下里也在做“打擦
邊球”式的稅收籌劃，但是，真正接受外部專家提供籌劃服務的，卻是十分難得。換一句
話說，稅收籌劃作為一則理財產品，在我國目前還是有行無市——這是一個不爭的事實！
出現這種局面的原因是什么呢？原因是多方面的，其中重要的一點就是企業家目前還
沒有真正理解和接受稅收籌劃！如果再進一步討論，企業家目前為什么還沒有理解和接
受稅收籌劃呢？目前市面上介紹稅收籌劃的書籍都十分“理論化”，“太專業”，企業家看
不懂！于是，他們就將稅務事項的處理全部都推給財務人員。而事實上，稅收問題關系
到企業的全局，財務人員無法替老板作出決策——這就是我國目前稅收籌劃事業發展的困
局
本期課程專為房地產企業董事長、總經理和財務總監等高層管理人員開設，破解房地產
企業總裁錯誤稅務思維，通過通俗易懂的案例教學，幫助企業總裁樹立“控制風險、最優
納稅”的二維納稅管理思想，幫助企業獲取來源于稅收的*價值。

引言：房地產總裁必須關注的五大事
1、用什么策略拿地？
案例：某企業綁定一批品牌鎖定地價拿地
2、用什么策略進行產品定位？
案例：大理兩個別墅項目成功與失敗
3、用什么策略把產品賣好？
案例：先造一座湖，后建一座城
4、用什么策略融資？
5、用什么策略把稅收處理好？

第一講 找到解稅密碼到底有多重要？
◇ 企業總裁如果找不到解稅密碼，就會有以下兩大后果:
第一個后果：稅收不優化，企業利潤被縮水
第二個后果：稅收隱憂不斷，涉稅風險巨大
◇ 而相反企業如果找到了解稅密碼，一下子稅款節省了，納稅風險也沒了。
第二講 什么是解稅密碼？
一、解稅密碼存在的兩大前提
（一）企業適用稅法的多樣性是企業進行稅收優化的第一前提
（二）業務性質不同，適用稅收政策必不同，稅收結果也必然不同，這是企業進行稅收
優化的第二個前提
二、解稅密碼的兩大維度
（一）納稅風險可控 （二）稅款節省
三、解稅密碼三大特征
（一）合法性 案例：土地評估入賬
（二）合理性 案例：一半開租金，一半開物業費
（三）可操作性
第三講 解稅密碼藏到哪里？
一、企業為什么很難找到解稅密碼？
（一）企業家稅務戰略誤區影響了解稅密碼發現
（二）企業對稅法精通程度影響了解稅密碼發現
（三）企業財務角色缺失影響了解稅密碼發現
二、那么如何建立尋找解稅密碼機制呢？
第四講 房地產開發企業各階段解稅密碼
一、公司設立階段解稅密碼
二、土地取得階段的解稅密碼
三、規劃立項階段解稅密碼
四、開發建設階段解稅密碼
五、項目銷售階段的解稅密碼
六、項目清算階段的解稅密碼
七、企業利潤分配階段的解稅密碼
八、企業退出階段的解稅密碼
九、企業融資階段的解稅密碼
十、企業日常費用支出階段的解稅密碼
第五講 房地產開發企業核心稅種解稅密碼
一、營業稅解稅密碼
（一）房地產開發企業涉及營業稅的幾種情形
（二）房地產營業稅中關鍵解稅密碼
二、土地增值稅解稅密碼
（一）房地產開發企業涉及土地增值稅幾種情形
（二）房地產開發企業土地增值稅收入確認難點問題的解稅密碼
（三）房地產開發企業土地增值稅扣除項目難點問題的解稅密碼
（四）土地增值稅預征中的解稅密碼
（五）土地增值稅清算中的稅收難點問題解稅密碼
（六）土地增值稅稅收優惠難點問題解稅密碼
三、企業所得稅解稅密碼
（一）房地產開發企業企業所得稅一般規定
1、收入確認中應關注稅務問題
2、不征稅收入確認問題
3、房地產免稅收入確認問題
4、扣除項目中的確認問題
5、資產損失的扣除問題
6、固定資產扣除問題
7、無形資產的扣除問題
8、企業重組中的稅務處理
（二）房地產開發企業行業難點問題解稅密碼
1、關于預征中有關稅收難點問題的解稅密碼
2、開發產品完工確認問題
3、收入確認稅務處理
4、成本費用扣除問題
5、計稅成本的核算
6、吸收其他企業資金的合作建房問題
7、換取開發產品為目的,將土地使用權投資
8、房地產企業所得稅的核定
四、契稅解稅密碼
五、房產稅解稅密碼
（一）涉及房產稅的幾種情形
（二）房產稅中難點問題的解稅密碼
（三）房產稅近年的政策變化