利潤*“中海地產”全過程成本管控以及 合約管理案例分析

地產成本管控

【課程背景】
隨著國家對房地產行業的調控，行業銷售規模和利潤快速下滑，為保證企業生命線的現金流，各大企業均加大對成本控制和成本優化的關注，“降成本就是保利潤”。如何進一步提高成本控制水平，在保證品質和效果的同時系統性的優化降低成本，減少無效成本支出，成為企業持續擴張的關鍵一環。
中海強大的盈利能力一直讓外界好奇，甚至有些讓萬科和保利看不懂，本課程第一次向同行深度剖析中海地產在中國地產界利潤第一的前因后果。中海地 產凈利潤復合增長率達到44.7%，遠高于萬科的33%，其根本原因之一，在于對開發環節成本的優秀管控，本課程深度揭密中海成本控制做法。

【課程收獲】
破解標桿房地產項目全過程成本管控與造價控制操作之道;
從戰略角度幫助房地產企業對全過程成本精細化管理進行規劃;
提供房地產企業全過程成本精細化管理的標準和方法，超級實戰，拿來即用;
大量中海、恒大等標桿房企成本管控實操工具資料，讓您稍加修改即刻應用。

【課程對象】
1、房地產企業董事長、總經理、項目總經理等公司決策層領導;
2、房地產設計總監、成本總監、工程總監、財務總監、總工程師等
3、房地產規劃設計、工程管理、招標采購、造價成本、合約結算等

【課程大綱】
第一部分:中海地產全過程成本管控要點實操講解
（一）房地產項目決策及拿地階段的成本管控
1.投資估算以及目標成本編制講解
案例：中海地產目標成本科目
（1）土地成本、（2）前期費用、（3）建安成本、（4）其他直接費用、
（5）利息費用、（6）公司管理費用、（7）銷售費用、（8）稅金
（二）房地產規劃與設計階段成本管控
1.設計階段成本管理的基本邏輯
2.強排設計--項目拓展階段的成本估算
3.概念設計--項目策劃階段的成本測算
4.規劃方案設計階段的成本優化
5.項目交工標準設計
6.擴初設計、施工圖設計--單體建筑設計優化及成本預算
7.管網規劃設計優化
8.園林景觀設計管理
9.設計階段后期成本優化
10.設計階段成本管理與優化的保障
案例：中海地產方案設計階段控制重點部位
（三）房地產施工交叉作業階段成本管控
1.動態成本管控講解
案例1：中海地產動態成本管控講解
2.施工交叉作業成本管控講解
2.1總包單位施工環節成本管控部位
案例1：結合中海地產、恒大地產以及個人施工經驗對總包單位進行施工成本管控
2.2分包單位施工環節成本管控部位
案例1：結合中海地產、恒大地產以及個人經驗對分包單位進行施工成本管控
2.3精裝修單位施工環節成本管控部位
案例1：結合中海地產、恒大地產以及個人經驗對精裝修單位進行施工成本管控
3.工程簽證審核技巧講解
3.1工程簽證單
3.1.1工程簽證附件（工程聯系單、工程量確認單、工程設計變更單、工程技術核定單、會議紀要）
3.1.2工程簽證預算書
案例1：分享個人審核思路以及技巧
4.材料認質認價詢價技巧講解（主要尋到廠家底價）
案例1：分享個人詢價方法以及技巧
5.工程進度款審核講解（主要避免超付款現象）
案例1：分享個人經驗審核方案以及技巧
6.房建工程施工工藝成本管控講解（熟悉施工工藝也是對成本把控的重點）
案例1：分享個人施工經驗以及施工工藝對成本的影響
（四）房地產財務竣工決算階段成本管控
1.配合財務做好竣工決算清算工作
2.配合財務做好建安成本編制
3.配合財務做好土地增值稅測算工作
案例1:分享個人工作經驗

第二部分：中海地產合約管理要點實操講解
（一）合作商名冊管理程序
1、合作商名冊的定義
2、合作名稱的分類
3、合作商名冊的建立與更新（含戰略合作商）
4、戰略合作商的建立與更新
5、合作商履約情況評價
案例：中海地產合作商名冊管理程序以及相關表格講解
《合作商名冊》、區域《合作商名冊》、戰略《合作商名冊》《合作商資格預審表》、《承建商考察意見表》、《供應商考察意見表》、《新引進合作商審批表》、《承建商履約情況評價表》、《供應商履約情況評價表》、《合作商履約情況調查表》、《新增壟斷商審批表》
（二）招標分判工作程序
1、招標分判工作開展的前置條件
2、合約管理策劃的內容
3、 招標方式分類
4、招標分判及報價模式
5、甲指乙供物資設置原則
6、合同模式安排
7、付款條件設置原則
8、工程量的計算與確認
9、招標工作計劃
10、招標文件編制與評審
11、發標
12、招標答疑
13、截標
14、開標
15、清標、評標
16、議標
17、定標報告（包括經濟標和技術標）
18、定標
19、合同中標單位的審批
20、簡易招標、零星采購、直接議標、擴標
21、中標通知書
22、合同簽約
案例：中海地產招標分判程序案例以及相應表格講解
附件5-1：工程合同議標、定標原則
附表:
《招標分判工作計劃》、《投標單位審批表》、《招標文件評審表》、《招標樣板報批表》、《招標文件簽收確認函》、《開標書》、《投標樣板評審表》、《機電設備投標評審表》、《物資采購信息平臺同類物資對比分析表》、《評標報告評審表》、《評審會議記錄表》、《定標記錄表》、《合同中標單位審批表》、《擴標審批表》、《中標通知書》、《零星采購物資價格審批表》、《合同文件評審表》、《合同分發登記表》、《圖紙接收登記表》
（三）合同管理工作程序
1、合約交底
2、合同執行過程中的往來函件
2、合同付款
3、工程價款變更審核
4、工程指令價款審核
5、合約月報
6、暫定總價工程合同
7、設備、材料合同暫定量轉應供量
案例：中海地產合同管理工作程序案例分析
工程指令管理工作程序
合同外綜合單價分析表（模板）
附表：
《合約交底記錄》、《工程物資費用支付審批表》、《合同例外事項付款審批表》、《工程指令(工程變更)評審表》、《工程指令(工程變更)會簽表》、《工程指令》、《完工確認單》、《工程結算單》、《工程價款變更申請書》、《工程價款變更審批表》、《甲供物資應供量增減表》、《合同外綜合單價審批表》、《工程價款變更確認書》、《項目合約成本變動統計表》、《暫定總價工程合同核定表》、《暫定總價工程合同核銷表》、《工程付款書》(樣表)、《物資付款書》(樣表)
四、項目集中采購管理工作程序
1、集中采購管理
2、配合完成集中采購合作商的履約評價
3、配合地區公司完成項目物資選型工作
4、項目采購合同價格確認管理
5、項目合同簽署流程管理
6、付款、驗收和結算
案例：中海地產項目集中采購案例以及相關表格分析
《項目采購合同價格確認表》（樣式）、《項目零星采購價格確認表》（樣式）、《項目采購合同文件評審表》
五、甲供物資管理工作程序
1、甲供物資應供量管理
2、采購數量與應供數量的對應管理
3、采購樣板管理
4、貨期及物資采辦管理
5、甲供物資供貨計劃管理
6、到貨準備
7、物資卸貨及看管管理
8、驗收、接收管理
9、物資使用管理
10、甲供物資節超管理
11、物資數量結算管理
案例：中海地產甲供物資管理工程程序案例分析以及相應表格
附表：《甲供物資申請表》、《甲供物資初步驗收表》、《甲供物資供貨管理臺帳(參考模板)》
六、合約文檔管理工作辦法
1、項目合約檔案庫管理
1.1、圖紙及工程指令資料庫
1.2、招標資料管理
1.3、工程合同及結算資料庫
1.4、物資合同及結算資料庫
2、資料的保密管理
3、資料的借閱管理
4、資料的移交及保管
案例：中海地產合約資料文檔管理案例分析