抵押物處置風險點與法律實務

一、抵押權和租賃權的沖突風險及破解

（1）抵押不破租賃

（2）騰空難問題與化解

（3）虛實租賃合同破解

（4）虛假訴訟與破解

二、抵押權和所有權的沖突風險及破解

（1）占有與“準物權”

（2）第三人異議之訴

（3）不動產共有狀態的認定

（4）第三人撤銷之訴

（5）銀行如何善意取得抵押物權

三、抵押權證和合同債權數額、期限的沖突風險及處置

（1）抵押物權的生效要件

（2）不動產登記部門的登記習慣和司法審判差異性

（3）沖突的調和辦法（如何保護抵押優先權范圍）

（4）逾期情形下抵押權證變更問題

（5）展期情形下抵押權證變更問題

四、抵押優先權在不良處置中的運用問題

（1）破產對追加抵押優先權的侵蝕

      1）別除權

      2）抵押撤銷的要件

      3）原理

      4）撤銷權在不良處置的運用

ü 廢債空抵

ü 個別性選擇性清償

ü 轉移資產

（2）保全對抵押優先權的侵蝕

      1）新貸

      2）展期

（3）保全對抵押優先權的保護

      1）處置優先權

      2）受償優先權

      3）沖突和調和

n 抵押物被查封

n 存單或保證金被查封

4）“執轉破”問題

五、抵押物流動性是不良處置的生命線

（1）流動性在實務中的表現形式

      1）硬約束：（法律有效性、價值充足性、抵押安全性：動遷）

      2）軟約束：（可變現性）

（2）網拍新規

      1）拍賣：評估價、保留價、起拍價

      2）變賣

      3）以物抵債

（3）執行和解：如何確保還款、解押、解封、過戶銜接

（4）協議抵債處置抵押物主要風險點

六、抵押物種類差異性對不良處置的影響

（1）集體土地及農民房屋所有權

      1）物權法規定

      2）政策改革要求

（2）一套房處置

      1）人權vs債權

      2）司法處置實踐（租金保留等）

 （3）共有房產處置

      1）按份共有情形

      2）共同共有情形

3）虛假簽字情形

4）自然之債vs或有之債

 （4）光地、在建工程、現房按揭

      1）光地抵押主要風險

      2）在建工程抵押處理

3）虛假按揭處理

4）一房多賣處理

七、抵押貸款刑民交叉與程序問題

1.主體特殊性考慮

（1）刑民交叉問題

      1）表現情況

      2）銀行風險

      3）應對策略

2.主體代償意愿問題

（1）擔保之債的性質

（2）主體代償意愿提高的辦法

（3）人保物保混合擔保處置風險點

（4）抵押債權轉讓監管政策要點與風險化解

3.擔保程序瑕疵問題：“一無四有”

（1）股東會決議的審查責任

（2）上市公司和非上市公司對于擔保程序要求的差異性

八、總結