房地產、建筑業營改增政策解析和企業應對策略

2016年1月22日，國務院召開營改增、加快財稅體制改革座談會，李克強總理在座談會上強調：以營改增作為加快財稅體制改革重頭戲，今年要全面推開，全面推開營改增、加快財稅體制改革必須周全考慮、精心設計。李克強總理強調：以營改增作為加快財稅體制改革重頭戲。營改增已箭在弦上，2016勢在必發。如果說2015年建筑業焦點是“資質換證”，那營改增必將是貫穿2016全年的焦點。營改增給建筑業帶來的影響更加猛烈、更加深遠。

企業如何做好轉型前的準備工作，怎樣找出轉型過程中的節稅空間，有效規避涉稅風險？如何規劃企業轉型后的財稅管理體系，優化納稅人的價值鏈管理，這些都是企業管理者和財務人員必須重視的問題。

【課程大綱】

一、增值稅與營業稅的主要差異（把握問題的基礎）
1、增值稅的稅負形成機制與營業稅稅負形成機制差異解析
2、營業稅屬于價內稅（價格=生產成本+流通費用+利潤+稅金）
3、增值稅是價外稅，是可以抵扣的收入稅,重復征稅程度緩解
4、增值稅PK營業稅的差額計稅
5、納稅人差異（境外單位在境外代銷我國房產，我國企業代銷境外房產）
6、稅率和稅負差異（增值稅稅率結構復雜：17%、13%、11%、6%、0、3%）
7、納稅地點（勞務發生地與機構所在地）差異
8、納稅時間不同
9、稅源歸屬（國地稅）的差異

二、房地產營改增主要政策條款的解析（處理問題的關鍵）
1、計稅方法：一般計稅法與簡易計稅法解析
2、納稅人的確定標準（生產地、銷售地、目的地）
3、一般納稅人與小規模納稅人的認定
4、匯總納稅與合并申報
5、增值稅抵扣方法（抵扣制度、范圍、方法、留抵）
6、銷項稅額、進項稅額和應納稅額的計算注意事項
7、退免稅
8、征收管理

三、營改增對建筑業的主要影響及對策解析
1、對可抵扣金額的影響（直接費、間接費）
2、對項目增值率的影響
3、對招投標的影響解析
4、對供應商選擇的影響解析
5、對期初庫存材料和機械設備等資產的影響
6、對企業經營成果的影響（收入、成本、利潤、現金流和資產）

四、營改增對房地產的主要影響解析
1、土地一級開發不同投資回收方式的調整（固定回報、比例分成、財政返還）營改增后的重大調整
2、居住用和商用地產營改增后的主要稅負區別：住宅、廠房、倉儲、商鋪、酒店（公寓）、養老設施等
3、對合作開發的影響解析
4、對銷售的影響解析
5、持有物業出租、轉租的稅負差異解析
6、融資渠道與方式的選擇

五、房地產營改增的主要應對策略與稅收籌劃
1、項目是采用母子公司體制還是采用總分公司？
2、投資架構--關聯交易的調整設計（建安、綠化、建材、銷售、代理等關聯業務的處理）
3、供應商和招投標管理的調整
4、如何處理小規模納稅人的報價
5、房地產公司、物業管理公司與資產經營管理公司的結構設計
6、產品的營銷策略對營改增的響應

六、營改增對財務會計管理的影響和應對措施
1、專用發票的使用與管理
2、企業增值稅內部報表的設計
3、增值稅日常核算
4、稅控機進項稅的處理等實操內容